ABC finansowania nieruchomości – źródło uzyskiwania dochodów: działalność gospodarcza - NOTUS Finanse

603 804 805

Najpopularniejszą obok umowy o pracę formą uzyskiwania dochodu jest działalność gospodarcza. Jednak w tym przypadku kryteria formalne jakie stawiają banki przed kredytobiorcami są znacznie bardziej rygorystyczne,

Najpopularniejszą obok umowy o pracę formą uzyskiwania dochodu jest działalność gospodarcza. Jednak w tym przypadku kryteria formalne jakie stawiają banki przed kredytobiorcami są znacznie bardziej rygorystyczne, niż przy umowie o pracę. Podstawowym wymogiem jest okres prowadzenia działalności gospodarczej. O ile w przypadku umowy o pracę istnieje możliwość uzyskania kredytu nawet przy 3-miesięcznym stażu pracy, o tyle w przypadku działalność gospodarczej czas jej prowadzenia musi być znacznie dłuższy. Standardem na rynku jest minimum 12 miesięcy, jednak niektóre banki wymagają minimum 24 miesięcy. W sytuacji, gdy nastąpiła zmiana formy zatrudnienia z umowy o pracę na działalność gospodarczą i na zasadach samo zatrudnienia kredytobiorca kontynuuje współpracę z tą samą firmą, niektóre banki są skłonne do odstępstw i zaakceptowania krótszego niż w standardzie okresu prowadzenia działalności gospodarczej.

Kolejna różnica w porównaniu z umową o pracę dotyczy sposobu liczenia dochodu przyjętego do analizy kredytowej. W przypadku umowy o pracę, większość banków opiera się na średnim dochodzie z 3 ostatnich miesięcy. Przy działalności gospodarczej analizowany jest dochód z kilku czy nawet kilkunastu miesięcy, różnice w metodzie liczenia uzależnione są także od sposobu, w jaki nasze dochody rozliczamy przed Urzędem Skarbowym.

Jeśli rozliczamy działalność w formie Książki Przychodów i Rozchodów, do analizy uwzględniany jest średni dochód wyliczony na podstawie ostatnich 12 miesięcy. W części banków do dochodu z roku bieżącego dodawany jest dochód za cały rok ubiegły i na tej podstawie wyliczany jest średni dochód, jaki przynosi działalność gospodarcza. Należy pamiętać, że bank bierze pod uwagę dochód, a nie przychód. Dlatego ważne są także koszty, jakie wiążą się z prowadzeniem działalności gospodarczej. Do kosztów zaliczana jest także amortyzacja środków trwałych rozliczana w KPiR. Mimo, iż jest to koszt księgowy, bez ponoszenia realnych miesięcznych wydatków, banki nie są skłonne do pomijania tego kosztu przy wyliczaniu dochodu kredytobiorców z działalności gospodarczej.

Dodatkowo bank analizuje także stabilność dochodu w całym badanym okresie. Oznacza to, że dochód w każdym miesiącu nie może w znaczący sposób odbiegać od wyliczonej średniej. Ponadto, jeśli w kolejnych miesiącach dochód miesięczny maleje, bank na pewno poprosi o wyjaśnienia, z czego wynikają takie zmiany.

Nieco inaczej wygląda sposób liczenia zdolności w przypadku działalności gospodarczej rozliczanej w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Część banków jako dochód netto uznaje pewien określony procent (10%-40%) przychodu wykazanego w zeznaniu PIT-28 za roku ubiegły i ewidencji przychodów w roku bieżącym. Niektóre banki przy działalności rozliczanej w formie ryczałtu opierają się na oświadczeniu klientów o kosztach i co za tym idzie o dochodach. Takie oświadczenie podlega także weryfikacji przez bank, dodatkowo najczęściej wymagane jest wniesienie wkładu własnego od 30-50%.

Ostatnią formą rozliczania działalności gospodarczej jest karta podatkowa. W takiej sytuacji bank opiera się na oświadczeniu klienta o dochodzie i podobnie jak przy ryczałcie wymaga wniesienia wkładu własnego. Alternatywą jest wyliczenie dochodu netto jako wielokrotność wysokości płaconego podatku.

Przy działalności gospodarczej, niezależnie od jej formy rozliczania, podstawowym wymogiem jest brak zaległości wobec Urzędu Skarbowego i Zakładu Ubezpieczeń Społecznych. Dlatego planując zaciągnięcie kredytu należy od tym pamiętać i mieć świadomość, że najpóźniej przed wypłatą kredytu (chociaż w większości banków już przed podpisaniem umowy kredytowej) należy dostarczyć zaświadczenia o nie zaleganiu z podatkami i składkami.

Michał Krajkowski
Główny analityk Domu Kredytowego NOTUS S.A..