ABC wspólnoty mieszkaniowej
Właśnie kupiłeś swoje pierwsze w życiu mieszkanie. Podpisujesz akt notarialny, odbierasz lokal i klucze od dewelopera, gorączkowo wydzwaniasz do fachowców, którzy pomogą zrealizować Ci Twoje designerskie wizje i przemierzasz miasto od jednego do drugiego centrum handlowego w poszukiwaniu swojej wyśnionej wanny.
Twojej euforii nie jest w stanie popsuć nawet rodzina, która jak zwykle wie najlepiej, jaki kolor kafelków będzie pasował do Twojej kuchni. W tym całym radosnym galimatiasie wyciągasz pewnego dnia ze skrzynki na listy zawiadomienie o zebraniu wspólnoty mieszkaniowej, której jesteś członkiem, chociaż drapiąc się w głowę nie przypominasz sobie, abyś się do niej zapisywał…
Wspólnota mieszkaniowa – co to takiego ?
Deweloper budując nieruchomość, musi najpierw kupić działkę budowlaną i przez cały okres budowy jest jej właścicielem. W momencie rozpoczęcia sprzedaży mieszkań każdy z lokatorów kupuje osobno od dewelopera swoje mieszkanie i staje się jego właścicielem. Przypomina to trochę dzielenie pomarańczy na części. Ale co ze skórką ? Co z korytarzami, dachem, zielenią, klimatyzatorem przy wejściu, windami i innymi urządzeniami technicznymi budynku, służącymi wszystkim mieszkańcom? Z Ustawy o własności lokali z 1994 roku wynika, że w momencie podpisania przez dewelopera pierwszego aktu notarialnego z kupującym mieszkanie, z mocy prawa dochodzi do powstania wspólnoty mieszkaniowej. Właściciele wszystkich mieszkań stają się udziałowcami nieruchomości wspólnej, na którą składa się grunt, na którym stoi budynek oraz te części budynku i urządzenia, które są własnością wspólną.
Udział w nieruchomości wspólnej jest proporcjonalny do wielkości zakupionego mieszkania wraz z pomieszczeniami przynależnymi (czyli np. z komórkami lokatorskimi), a więc im większe mieszkanie, tym większy udział w nieruchomości wspólnej. W momencie podpisania aktu notarialnego właściciel mieszkania staje się współodpowiedzialny za stan techniczny budynku, w którym mieszka. Członkowie wspólnoty mieszkaniowej uchwalają roczne plany gospodarcze (najważniejsze zadanie wspólnoty), uwzględniające koszty sprzątania nieruchomości wspólnej, ochrony, wywozu śmieci, konserwacji i napraw, itp. Należy także pamiętać o ubezpieczeniu budynku oraz podpisaniu umów z dostawcami mediów i podwykonawcami. Z uchwalonego planu wynika zaliczka na czynsz.
Co warto widzieć przed pierwszym zebraniem wspólnoty mieszkaniowej ?
Pierwsze zebranie wspólnoty mieszkaniowej zwołuje deweloper. Zwyczajowo jest to moment, w którym mieszkańcy przyjmują na siebie odpowiedzialność za nieruchomość. Podstawowym celem pierwszego zebrania jest wyłonienie zarządu wspólnoty. Zarządzanie może być powierzone osobom fizycznym tzw. zarząd właścicielski, wyłaniany zazwyczaj spomiędzy mieszkańców – członków wspólnoty, lub osobie prawnej czyli wyspecjalizowanym firmom zarządzającym, tzw. zarząd powierzony.
Wspólnota mieszkaniowa, jako osoba prawna, posiada zdolność do czynności prawnych, może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana.
Wspólnota zobowiązana jest do posiadania numerów REGON, NIP oraz konta bankowego, na którym zbierane będą zaliczki na czynsze administracyjne.
Czy warto oddać zarządzanie wspólnotą mieszkaniową wyspecjalizowanej firmie zarządzającej ?
Nie wszyscy kandydaci na członków zarządu właścicielskiego, zdają sobie sprawę jak czasochłonne i nierzadko skomplikowane merytorycznie jest zarządzanie wspólnotą mieszkaniową. Trudności sprawia głównie nieznajomość przepisów prawa odnoszących się do funkcjonowania wspólnoty oraz obowiązków, jakie na współwłaścicieli nieruchomości nakłada prawo budowlane – tłumaczy Iwona Janus, prezes redNet Management, firmy specjalizującej się w zarządzaniu nieruchomościami. Dobrym rozwiązaniem jest w tej sytuacji nawiązanie współpracy pomiędzy zarządem właścicielskim a wyspecjalizowaną firmą zarządzającą. Zatrudniani przez takie firmy licencjonowani zarządcy i administratorzy nieruchomości, wiedzą, jak profesjonalnie dbać o terminowość wykonywania okresowych przeglądów budowlanych, planować konieczne remonty i modernizacje, bądź egzekwować naprawy gwarancyjne. Wiedzą również, jak dobrze nadzorować i koordynować pracę zatrudnionej firmy ochroniarskiej, konserwatorów, osób sprzątających, ogrodników, itd. Kolejną ważną kwestią jest prowadzenie prawidłowej księgowości wspólnoty mieszkaniowej w celu zbierania czynszów, prawidłowym ich naliczaniem i rozliczaniem oraz skuteczną windykacją należności od zalegających z wpłatami członków wspólnoty. Wskazane jest, aby zatrudniona firma zarządzająca posiadała swój własny dział księgowy, co umożliwi sprawny i prawidłowy przepływ informacji pomiędzy poszczególnymi podmiotami. W dalszej kolejności należy koordynować i kontrolować procesy wykonywanych na osiedlu usług, planować i optymalizować koszty.
Wynagrodzenie firm zarządzających jest ściśle uzależnione od zakresu oferowanych usług i zazwyczaj jest ustalane jako stała opłata za zarządzanie/administrowanie 1 m2 powierzchni użytkowej budynku. Wybierając firmę zarządzającą, poza sprawdzeniem konkurencyjności jej oferty na danym rynku, należy przede wszystkim zwrócić uwagę na jakość oferowanych usług oraz na opinię, jaką dana firma ma wśród swoich dotychczasowych klientów. Dodatkowo, należy bezwzględnie sprawdzić, czy firma posiada aktualne ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej, tzw. OC zarządcy – podpowiada Iwona Janus.
W każdym sposobie zarządzania, czy jest to zarząd właścicielski, czy powierzony, można znaleźć zarówno wady jak i zalety. Jeśli jednak mamy do czynienia z dużymi osiedlami, dobrze jest zadać sobie pytanie, czy rzeczywiście zarząd właścicielski jest w stanie samodzielne poradzić sobie ze wszystkimi obowiązkami. Przed podjęciem decyzji, warto spotkać się z kilkoma firmami zarządczymi i porównać ich oferty, a być może okaże się, że w bardzo przystępnej cenie można zarówno zyskać w pełni profesjonalną usługę jak też oszczędzić wiele czasu członkom wspólnoty – przekonują specjaliści z redNet Management.
– Przekazując obowiązki wynajętej firmie zarząd wspólnoty oszczędza sobie znaczną ilość czasu a sama praca ogranicza się do kontroli. Nie ogranicza to jednak pełnego zaangażowania w codzienne sprawy osiedla. Nie oznacza to również, o co zwykle obawiają się mieszkańcy pełniący rolę zarządców, utraty kontroli nad funkcjonowaniem wspólnoty jako całości.
Iwona Janus, Prezes Zarządu redNet Management