Bieg przez płotki do kredytu hipotecznego
Wydawałoby się, że uzyskanie kredytu hipotecznego ma niewiele wspólnego z lekkoatletyką, a dokładniej z biegiem przez płotki. Nic bardziej mylnego. Zarówno w jednej, jak i drugiej dyscyplinie trzeba się wykazać i pokonać przeszkody.
O tym, jakie płotki w drodze do kredytu spotkają „hipoteczni lekkoatleci” w poradniku hipotecznym Domu Kredytowego Notus.
Rozpoczynając starania o kredyt mieszkaniowy, jesteśmy jak zawodnik biegu przez płotki. Już na starcie widzimy metę, czyli upragnione własne mieszkanie lub dom. Jednak droga do celu wymaga od nas pokonania szeregu przeszkód w procesie kredytowym, wykazania się warunkami i to niekoniecznie fizycznymi, jak w przypadku lekkoatlety, ale finansowymi, a do tego liczy się wynik, czyli najkorzystniejsze warunki cenowe kredytu.
Najtrudniejszy pierwszy krok
Pierwszym, ważnym płotkiem jest weryfikacja, czy mamy prawo stać na starcie do kupna mieszkania, czyli czy zarabiamy i mamy stałe oraz co najważniejsze, udokumentowane źródło dochodów. Forma uzyskiwania dochodów jest w tym wypadku drugorzędna, bo zarówno etatowiec, przedsiębiorca, czy pracownik zatrudniony w oparciu o umowę zlecenia czy o dzieło mają szansę na kredyt. Jednak każda z form zatrudnienia musi osiągnąć inny czas długości zatrudnienia. W przypadku osoby pracującej na etat, już po trzech miesiącach można składać wniosek o kredyt. Pracownicy zatrudnieni na tzw. umowy śmieciowe dopiero po 12 miesiącach mogą iść do banku po kredyt. Tylko nieliczne banki akceptują sześciomiesięczny okres uzyskiwania dochodów. Jednak w najtrudniejszej sytuacji są przedsiębiorcy, z którymi bank w sprawie kredytu chce rozmawiać dopiero po minimum 12 miesiącach, a są takie, które wymagają dłuższego czasu prowadzenia działalności nawet do 30 miesięcy.
Biegnij szybko i pokaż, na co Cię stać
Ocena możliwości płatniczych jest chyba najtrudniejszym etapem w wyścigu po kredyt hipoteczny. Na zdolność kredytową wpływa wiele czynników, które bank weryfikuje w procesie kredytowym. Instytucje finansowe biorą pod uwagę wszystkie aspekty finansowe danego gospodarstwa i weryfikują je według własnych procedur oraz wymogów. Z jednej strony analizowane są dochody kredytobiorcy, a z drugiej weryfikowane są jego zobowiązania. Miesięczne dochody w zależności od banku mogą także zostać wyliczone w różny sposób. W przypadku biegu lekkoatletycznego nasz rezultat jest mierzony zawsze w ten sam sposób. Obliczając dochód netto każdy bank stosuje jednak inną metodę, szczególnie w przypadku umów zlecenie czy o dzieło lub też działalności gospodarczej. Przedstawiając takie same dokumenty, różnie może zostać wyznaczony nasz dochód. Każda instytucja w inny sposób policzy także nasze zobowiązania. O ile rata kredytu dotychczas spłacanego najczęściej będzie tak samo wpływała na kalkulacje, o tyle limity w koncie czy na kartach kredytowych mogą różnicować zdolność kredytową w każdym banku. Największe jednak różnice są zauważalne w przypadku liczenia kosztów utrzymania gospodarstwa domowego. Każda z osób mieszkających z kredytobiorcą obniża zdolność kredytową.
Oprócz badania naszych aktualnych możliwości spłacania kredytu każdy bank sprawdza także jak solidnym klientem byliśmy w minionych latach. Niesumienne spłacanie wcześniejszych kredytów może uniemożliwić start po nową pożyczkę.
Proces wyznaczania zdolności kredytowej jest skomplikowany i każdy bank robi to w inny sposób. Istnieją oczywiście pewne kwestie formalne, bo zgodnie z zaleceniem Komisji Nadzoru Finansowego, suma wszystkim miesięcznych rat spłacanych przez klienta nie może przekroczyć więcej niż 50% jego dochodu netto, a w przypadku osób zarabiających powyżej średniej krajowej stosunek ten wynosi do 65%. Jednak mimo takich zaleceń część banków oblicza zdolność kredytową bardziej rygorystycznie.
Kolejną przeszkodą, którą należy pokonać jest weryfikacja nabywanej nieruchomości. Oceniany jest jej stan prawny i techniczny oraz wartość. W przypadku mieszkania nowego sprawdzany jest także deweloper i jego kondycja finansowa.
Jeśli w biegu po kredyt pokonamy dotychczasowe przeszkody, to kolejnym etapem będzie wybór najlepszej dla nas oferty.
Najlepszy wynik
W sporcie i w finansach liczą się wyniki. W przypadku kredytu mieszkaniowego jego dobre warunki, czyli korzystne oprocentowanie i niska marża. To decyduje, czy staniemy na kredytowym podium i ostatecznie zdecydujemy się podpisać umowę kredytu hipotecznego. Dlatego wcześniej warto jest dobrze poznać przeciwników i to, jakie oferują warunki. Szukając odpowiedniego finansowania nieruchomości trzeba zwrócić uwagę na oprocentowanie. Jest to jeden z najważniejszych parametrów kredytu. Zazwyczaj kredyty oprocentowane są według tzw. zmiennej stopy procentowej, na którą składa się marża banku oraz stopa referencyjna uzależniona od waluty. Porównując oferty nie należy patrzeć jedynie na łączne oprocentowanie w dniu przedstawiania oferty. Ważne są szczegółowe informacje, w których poznamy wysokość marży, a ta może być różna w zależności od banku i znacząco wpływać na koszt całego kredytu.
Koszt kredytu, to również dodatkowe opłaty w postaci np. dodatkowego ubezpieczenia na życie, czy od utraty pracy, które są nam oferowane w zamian za korzystniejsze warunki cenowe samego kredytu. Do kosztów kredytu zaliczana jest również jednorazowa prowizja za jego udzielenie. Oczywiście należy szukać ofert z jak najniższą prowizją, ale paradoksalnie czasami taniej będzie zapłacić wyższą prowizję, niż decydować się na oferty gdzie ta opłata nie jest pobierana. Jeśli dzięki zapłaceniu prowizji uzyskamy znaczną obniżkę marży, to warto ponieść taką opłatę. Porównując banki należy patrzeć całościowo na wszystkie elementy oferty, a nie tylko na wybrane składniki.
Dystans, czyli okres kredytowania
Wybór dystansu, na którym będziemy biec i spłacać kredyt, czyli okresu kredytowania nie do końca zależy od nas. Normalne jest, że kredyt chcielibyśmy spłacać jak najkrócej, to bank może wydłużyć okres kredytowania z uwagi na zdolność kredytową. W ocenie banku wydłużenie okresu spłaty pozwoli na bezpieczniejsze spłacanie kredytu i mniejsze obciążenia dla budżetu klienta. Obecnie, zgodnie z zaleceniami Komisji Nadzoru Finansowego, banki wyliczając zdolność kredytową, liczą ją dla okresu maksymalnie 25 lat. To oznacza, że przez ten czas w oczach banku, będziemy w stanie spłacać zaciągnięty kredyt. Jednak wyliczenie zdolności dla pewnego okresu, to jedno, bo często daną kwotę banki są skłonne udzielić nawet na 35 lat, ale nie wpłynie to na wysokość kredytu, a tylko na obniżenie raty.
Jak widać, uzyskanie kredytu hipotecznego, to dyscyplina iście sportowa, do której należy się solidnie przygotować, bo od wyniku zależy nasze finansowe i mieszkaniowe życie.