Dom i kredyt hipoteczny muszą być idealne – jak je wybrać?
Marzenia o posiadaniu wymarzonego domu wcale nie są trudne do spełnienia. Jednak, kiedy jesteśmy już szczęśliwymi właścicielami działki budowlanej i w końcu możemy przystąpić do budowy pojawiają się pytania – co teraz? Od czego zacząć? Na co zwrócić szczególną uwagę?
Czym kierować się podczas wyboru projektu? I najważniejsze – jaki będzie sposób finansowania budowy? O odpowiedź na te nurtujące przyszłych inwestorów pytania poprosiliśmy Annę Prokopowicz, architekta z Pracowni Projektowej ARCHIPELAG oraz Michała Krajkowskiego, Głównego Analityka Domu Kredytowego Notus.
Sprawdzone miejsce
Pierwszym etapem jest oczywiście wybór miejsca. Tutaj opcji mamy wiele, jednak kupując upatrzoną działkę musimy koniecznie sprawdzić, czy będziemy mogli postawić na niej nieruchomość. Dlatego zanim zdecydujemy się na konkretną lokalizację warto pierwsze kroki skierować do Urzędu Gminy po wypis i wyrys z Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego. Taki dokument możemy otrzymać w formie papierowej lub elektronicznej, gdyż część gmin udostępnia swoje plany w Internecie. Zdarza się, jednak że część terenów nie jest jeszcze objęta Planem Zagospodarowania. Przestrzennego, więc gmina nie może od ręki wydać takiego wypisu. Wówczas należy zwrócić się do urzędu z wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu. – Poznanie warunków zabudowy jest konieczne, ponieważ zawarte w nich wytyczne definiują kryteria, które musi spełnić przyszły dom. Ustalone parametry decydują min. o szerokości domu, powierzchni zabudowy, ilości kondygnacji, czy kształcie i kącie nachylenia dachu. W międzyczasie powinniśmy zaopatrzyć się także w mapkę geodezyjną niezbędną do celów projektowych. Należy się po nią zgłosić do Wydziału Geodezji, Kartografii i Katastru w Urzędzie Miejskim – wyjaśnia arch. Anna Prokopowicz z Pracowni Projektowej ARCHIPELAG.
Jak wybrać projekt domu?
Gdy jesteśmy już szczęśliwymi właścicielami działki budowlanej i posiadamy decyzję o warunkach zabudowy, możemy zacząć poszukiwania wymarzonego projektu. Wybór projektu domu wiąże się z koniecznością określenia swoich możliwości oraz oczekiwań. – Na tym etapie niezwykle ważne jest przemyślenie kwestii funkcjonalno-przestrzennej w planowanym domu. Wielkość budynku, ilość, rodzaj i układ pomieszczeń wynikają bezpośrednio z odpowiedzi na podstawowe pytania: jak duża jest nasza rodzina, czy planujemy wybudować dom wielopokoleniowy, gdzie dziadkowie będą mieli własną, niezależną przestrzeń? Czy wygodniejszy będzie dla nas dom parterowy, czy może z poddaszem użytkowym, czy chcemy aby znalazła się w nim również piwnica, a może niewielki stryszek? Ile łazienek planujemy w naszym domu i jakiej powinny być wielkości? Czy często przyjmujemy gości i potrzebujemy salonu o dużej powierzchni, a może przyda się osobna jadalnia mieszcząca stół na minimum osiem osób? Jeśli często pracujemy w domu niezbędny będzie wygodny gabinet na parterze, jeśli lubimy majsterkować warto pomyśleć o dodatkowym pomieszczeniu gospodarczym (oprócz kotłowni), w którym moglibyśmy spokojnie oddać się naszej pasji. Odpowiedzi na podobne pytania pozwolą naszkicować wizję układu domu odpowiadającą rytmowi naszego życia – podpowiada arch. Anna Prokopowicz z Pracowni Projektowej ARCHIPELAG. Po ustaleniu, jaki układ funkcjonalny pasuje do trybu życia naszej rodziny, powinniśmy sprecyzować oczekiwania dotyczące wyglądu zewnętrznego wymarzonego domu – ustalić kształt bryły budynku oraz określić styl zabudowy i wykończenia elewacji. W tym przypadku istotne jest, aby mieć świadomość, że każdy dom można wykończyć zarówno w nurcie architektury tradycyjnej jak i nowoczesnej. W tym celu wystarczy dobrać odpowiednią kolorystykę oraz materiały i detale wykończeniowe, dlatego nie należy od razu rezygnować z projektu domu, który odpowiada nam pod względem funkcjonalnym, a nie spełnia naszych wymagań estetycznych – dodaje architekt.
Bogata oferta projektów gotowych
Mając już w swojej teczce warunki zabudowy, mapkę wydaną przez geodetę, a także wstępny obraz przyszłego domu, można zapoznać się z ofertą projektów domów gotowych, dostępnych na stronach internetowych pracowni projektowych oraz w wydawanych przez pracownie katalogach. Większość biur architektonicznych prowadzi także bezpłatną wysyłkę swoich katalogów. Warto także udać się bezpośrednio do pracowni projektowej i porozmawiać z architektem. Sprawdzi on wszystkie dokumenty, a po otrzymaniu od nas informacji dotyczących wizji naszego domu, przedstawi konkretne propozycje projektowe, spełniające nasze oczekiwania.- Należy pamiętać, iż w przypadku projektów domów gotowych istnieje możliwość wprowadzania zmian, w celu dostosowania projektu do indywidualnych potrzeb inwestora. Na etapie wyboru projektu, istotne będzie również określenie w jakiej orientacji względem stron świata dom ma być usytuowany. Rozwiązanie tego problemu ułatwia fakt, iż każdy projekt gotowy można zakupić również w lustrzanym odbiciu. Układ domu względem stron świata może również generować określony kształt dachu, jeżeli myślimy np. o instalacjach solarnych. Temat samych instalacji jest kolejną, bardzo ważną kwestią, którą należy rozważyć, jeszcze na etapie projektowania. Coraz bardziej popularne stają się instalacje wentylacji z odzyskiem ciepła, pompy ciepła czy odkurzacza centralnego. Urządzenia takie wymagają wcześniejszego zaplanowania, gdyż przebudowa instalacji na późniejszym etapie wiąże się zwykle z dużo wyższymi kosztami – dodaje arch. Anna Prokopowicz.
Czas na finansowanie
Wielu ekspertów finansowych podkreśla, że zanim przystąpimy do kupna lub budowy domu warto najpierw sprawdzić, na jaki dom nas stać, tzn. w jakiej maksymalnej wysokości możemy ubiegać się o kredyt hipoteczny, czyli jaką mamy zdolność kredytową. Niewielu jest szczęśliwców, którzy mogą pokryć koszty takiej inwestycji całkowicie z własnych środków, większość musi posiłkować się finansowaniem z banku. Gdy już wiemy, na jak drogi dom możemy sobie pozwolić i zdecydowaliśmy o jego wartości możemy przystąpić do poszukiwań kredytu.
Znalezienie odpowiedniego kredytu na budowę domu wymaga porównania kilku istotnych elementów, które nie występują przy typowym kredycie na zakup mieszkania. Ważne jest oczywiście, aby porównać przede wszystkim standardowe składowe kredytu, które będą decydowały o wysokości miesięcznych rat, kosztach ubezpieczenia, czy też opłatach za wcześniejszą spłatę. Tutaj najistotniejszym elementem jest oprocentowanie kredytu oraz jego składowe. To ten parametr będzie miał kluczowy wpływ na to, jakiej wysokości ratę będziemy co miesiąc opłacać. – Na łączne oprocentowanie kredytu wpływ mają marża i stopa referencyjna. O ile na ten drugi składnik nie mamy wpływu i nie podlega on negocjacji, o tyle marża jest tym czynnikiem, który najbardziej różnicuje oferty poszczególnych banków. Jej wysokość zależy od wielkości kredytu i od wartości nieruchomości będącej zabezpieczeniem. W ten sposób ustalany jest istotny parametr LTV (loan to value), określający stosunek zaciąganego kredytu do wartości nieruchomości. Marża kredytu będzie niższa jeżeli LTV jest niższe. Czasami o wysokości marży i w konsekwencji oprocentowania decyduje także skorzystanie przez klienta z innych produktów banku. Możemy liczyć na dodatkowe obniżki, jeżeli zdecydujemy się na kartę kredytową, konto, czy produkty oszczędnościowe – wyjaśnia Michał Krajkowski, Główny Analityk Domu Kredytowego Notus.
Koszty budowy
Ważny jest również budżet inwestycji. Musimy wiedzieć ile będzie wynosiła nas cała inwestycja i na jakie koszty w poszczególnych etapach budowy możemy sobie pozwolić. W tym celu powinniśmy sporządzić kosztorys. Najwygodniej jest zamówić go w pracowni, w której kupiliśmy projekt domu. – Domy o prostej konstrukcji, zwartej bryle, dachu dwuspadowym i standardowej stolarce okiennej i drzwiowej będą zdecydowanie tańsze w budowie, niż domy o podobnym metrażu, lecz bardziej skomplikowane pod względem konstrukcji i architektury – wyjaśnia arch. Anna Prokopowicz z Pracowni Projektowej ARCHIPELAG.
Jednak w przypadku wyboru kredytu na budowę domu musimy być przygotowani, że również bank określi „swoje” minimalne koszty wybudowania domu, najczęściej na poziomie około 2000 złotych na każdy metr kwadratowy powierzchni użytkowej. – Oznacza to, że jeżeli budujemy dom o powierzchni 150 metrów kwadratowych, wówczas musimy dysponować środkami na poziomie minimum 300 tysięcy złotych. Oczywiście nie jest konieczne zaciąganie kredytu w takiej wysokości, ale wówczas należy udokumentować posiadanie środków własnych na pokrycie różnicy między kosztem budowy, a wnioskowaną kwotą kredytu – zaznacza Michał Krajkowski z Domu Kredytowego Notus.
Kredyt w częściach
Cechą charakterystyczną kredytu na budowę domu jest także forma wypłaty środków, która odbywa się w transzach. Bank przelewa środki na konto inwestora stosownie do postępu prac budowlanych. W tym czasie nie spłacamy jeszcze kredytu, jego spłata rozpoczyna się dopiero po uruchomieniu całej kwoty i po zakończeniu budowy. Jak zaznacza Michał Krajkowski z Domu Kredytowego Notus: – W okresie realizacji inwestycji spłacane są tylko odsetki od uruchomionej części kredytu. To rozwiązanie ma tę zaletę, że w okresie budowy nie musimy płacić jeszcze całej raty, a miesięczne płatności są znacznie niższe niż docelowa rata. Wiąże się z tym jednak pewna wada – odroczenie spłaty (karencja) oznacza, że w skali całego okresu kredytowania łączne koszty kredytu będą jednak wyższe. Mimo to w okresie, kiedy dom jest budowany kredytobiorca może liczyć na mniejsze płatności, co umożliwia przeznaczenie większych środków na ukończenie budowy.
Cechą, która różnicuje oferty poszczególnych banków jest także sposób rozliczenia i wykorzystania uruchomionych środków. Kolejna transza kredytu zostanie wypłacona, jeśli udowodnimy, że poprzednia kwota została wykorzystana zgodnie z przeznaczeniem. Część banków wymaga przedstawienia faktur, ale zdecydowana większość instytucji zadowoli się zdjęciami z budowy. Na podstawie dokumentacji fotograficznej oceniany jest postęp prac budowlanych. Niektóre z banków dodatkowo wysyłają na budowę swojego przedstawiciela, który ma za zadanie zweryfikować wiarygodność dostarczonych dokumentów. Warto porównać koszty takiej inspekcji, gdyż może to osiągnąć cenę nawet kilkuset złotych, a jeżeli będziemy kredyt uruchamiać w kilku transzach, to koszty inspekcji mogą wynieść nawet kilka tysięcy złotych.
W przypadku finansowania budowy domu kredytem hipotecznym bank będzie od nas wymagał zakończenia prac budowlanych w określonym czasie. Najczęściej wymagany jest okres realizacji nie przekraczający 24 miesięcy i w takim terminie konieczne jest dostarczenie pozwolenia na użytkowanie budynku, czy też zgłoszenie go do użytkowania.
Wybór idealnego domu i kredytu, to bez wątpienia niełatwe i wymagające wielu przemyśleń zadanie. Każdy szczegół ma w tym wypadku znaczenie, dlatego warto się do tego przedsięwzięcia dokładnie przygotować, np. korzystając z rad doświadczonego eksperta, takiego jak architekt, czy doradca finansowy, którzy bez problemu przeprowadzą nas przez cały proces inwestycji.