Dylematy kredytobiorcy
Kredyt hipoteczny jest najtańszym rozwiązaniem dla osób, które nie mają własnych środków do zakupu nieruchomości. Nie jest to jednak produkt prosty, a ilość różnorodnych opcji kredytowych oferowanych przez kilkadziesiąt banków każe zwrócić uwagę na to, że oferty są bardzo zindywidualizowane.
W związku z powyższym warto nabyć odpowiednią wiedzę w celu właściwego dopasowania kredytu hipotecznego do własnych oczekiwań. Bogaty wybór często utrudnia wybór tej najlepszej oferty. Prześledźmy, z jakimi najczęstszymi dylematami spotykają się osoby decydujące się na wzięcie kredytu hipotecznego.
Wybór odpowiedniego banku
Osoby korzystające już z usług któregoś banku zazwyczaj w pierwszej kolejności kierują do niego kroki pytając o kredyt oraz warunki oferty. Często też po otrzymaniu informacji, że kredyt otrzymają oraz o wysokości raty, decydują się wzięcie właśnie tam kredytu zakładając, że w innych bankach oferty są pewnie podobne. A całe to przenoszenie konta lub uczenie się zasad funkcjonujących w innym banku zniechęca do wyboru kredytu poza „własnym”. Czyli na przyzwyczajenia nie ma najczęściej rady. A to największy błąd! Banki bardzo mocno różnią się ofertą i to zarówno pod względem oprocentowania i związanej z nim wysokości raty jak i prowizji i wszelkich kosztów dodatkowych ubezpieczeń. Co więcej, ich oferta nie jest stała, ale się często zmienia dostosowując do rywalizacji rynkowej. Ale o tym nie przekona się ten, kto nie porówna ofert banków i taka osoba zamiast płacić na przykład ratę kredytu 1500 zł/m-c będzie płaciła 1900 zł/m-c i zamiast nie płacić nic za otrzymanie kredytu zapłaci na przykład 15 000 zł. Uświadomienie sobie tego to już wystarczający powód do tego, żeby przejść się po kilkunastu bankach porównując ich ofertę lub skorzystać z usług dobrego pośrednika kredytowego. Przy czym skorzystanie z usług doradcy pozwala oszczędzić czas i porównać wszystkie parametry kredytowe a nie tylko te, które chcą nam przekazać doradcy bezpośrednio w bankach.
Waluta czy PLN
Dylemat, który w okresie kilku lat kryzysu nie miał miejsca z uwagi na bardzo ograniczoną podaż kredytów walutowych. Przy wyborze waluty należy stosować pewne reguły i to, że na pierwszy rzut oka rata kredytu w PLN jest wyższa niż tego w EUR czy CHF może wprowadzić w błąd przy wyborze najkorzystniejszej opcji. Czasami warto się trzy razy zastanowić zanim się zdecyduje na kredyt w walucie. Przede wszystkim kredyt złotówkowy opłacalny jest dla wszystkich, którzy biorą go na krótki okres lub zamierzają go szybciej spłacać czy nadpłacać. Tak samo, jeżeli zakup nieruchomości traktują inwestycyjnie i po wzroście cen na rynku ma ona zostać sprzedana. Wynika to wszystko z prostej kalkulacji. Kredyt w PLN nie podlega ryzyku kursowemu i oszczędzimy zazwyczaj mnóstwo pieniędzy nie dając bankowi zarobić na różnicy kursowej, czyli spreadzie. Kredyt walutowy jest bardziej opłacalny dla osób, które biorą go z założenia na bardzo długi okres, np. na 30 lat i zamierzają go regularnie spłacać rata po racie bez dodatkowych nadpłat. Wtedy ważniejsza jest wysokość raty kredytowej, a ta przy kredycie walutowym jest niższa, co wynika z tego, że w Polsce mamy wyższe stopy procentowe niż w Szwajcarii, Unii Europejskiej czy nawet USA. Wyjątkowo przy analizie czy wybrać kredyt w PLN czy w EUR dodaje smaczku to, że my sami w nieodległej perspektywie czasowej się w tej strefie znajdziemy i naszą rodzimą walutą będzie EUR czyli podobnie jak teraz w PLN pozbawieni będziemy ryzyka kursowego i spreadu.
Raty annuitowe czy kapitałowe
Annuitowe znaczy równe a kapitałowe – malejące. Za każdym razem dylemat kredytobiorcy polega na paradoksie, czy płacić niższe raty już teraz czy też zapłacić niższy koszt odsetkowy kredytu w całym okresie kredytowania. Jeżeli komuś nie robi różnicy kilkaset złotych płaconych jednocześnie, to raty malejące są dobrym rozwiązaniem. Po pierwsze, spłaci się na samym początku większą część kapitału czyli pożyczonych pieniędzy, a po drugie przez to, że odsetki będą naliczane od coraz niższej kwoty – dlatego też ogólny koszt odsetkowy kredytu staje się niższy. Przeciwko takiemu rozwiązaniu przemawia zazwyczaj fakt, że spłata kredytu nie będzie się odbywała rzeczywiście przez okres na przykład 30 lat, bo to się rzadko zdarza. Nie uwzględnia to również relatywności obciążenia kredytowego. Zazwyczaj ten okres początkowy jest najtrudniejszy w spłacie – raty są wyliczone zazwyczaj na granicy naszych możliwości finansowych, do tego dochodzą dodatkowe dopłaty w postaci ubezpieczenia przejściowego i często jeszcze innych ubezpieczeń. Należy też pamiętać o ogromnym wysiłku finansowym w postaci opłacenia wszelkich kosztów kredytowych, notarialnych, podatkowych i biura nieruchomości. W początkowym okresie liczy się po prostu każda złotówka. Za to za kilka lat rata kredytu już nie będzie aż tak doskwierać. Kilka lat to okres w którym „pracuje” również inflacja i w którym wzrastają zazwyczaj pensje, rośnie wartość nieruchomości a rata kredytu będzie ciągle na tym samym poziomie uzależnionym tylko od kursu waluty i stóp procentowych. Powyższy opis nazywany jest inaczej wartością pieniądza w czasie i wielokrotnie przy takich wyliczeniach okazuje się, że raty annuitowe są tańsze. Dodatkowo, nadpłacając kredyt będziemy też nadpłacać kapitał i różnica w kosztach odsetkowych rat równych i malejących będzie się też w takich przypadkach zmniejszała.
Inne dylematy
Wymienione powyżej problemy są najczęstsze. Niestety, to wierzchołek góry lodowej przy całej skomplikowanej transakcji zakupu nieruchomości. Na przykład w części wyboru kredytu do rozważenia pozostaną tematy wielkości rozważanego do wpłacenia wkładu własnego, długości okresu kredytowania, wyboru oferty droższej ale na wyższą kwotę czy też tańszej ale na mniej pieniędzy, wyboru dodatkowych ubezpieczeń, połączenia kredytu z inwestycją, wyboru oferty ze względu na jej koszty przewalutowania czy wcześniejszej spłaty itd.
Tylko ten ma dylematy, kto ma wybór. Obecna, coraz większa chęć banków do udzielania kredytów hipotecznych, powoduje, że naprawdę jest się nad czym zastanawiać.