Grunt to kredyt na grunt

Opublikowane: 17 maja 2013

„Wolnoć, Tomku, w swoim domku” marzy zapewne niejeden Polak. Jednak droga do własnego domu jest najczęściej długa i kręta, a rozpocząć ją trzeba od znalezienia i zakupu działki budowlanej oraz w większości przypadków, odpowiedniego kredytu, którym sfinalizujemy transakcję.

Obecnie zakup działki budowlanej i sfinansowanie jej kredytem mieszkaniowym nie stanowi większego problemu. Jest to praktycznie taki sam kredyt jak ten przeznaczony na zakup mieszkania, czy gotowego domu. Oznacza to, że kredytobiorca musi mieć odpowiednią zdolność kredytową, nieruchomość musi być wolna od wszelkich wad prawnych. Ponadto zabezpieczeniem takiego kredytu jest hipoteka.

Jednak schody zaczynają się w momencie, gdy zabezpieczeniem kredytu jest kupowana działka, a nie nieruchomość mieszkalna (dom, mieszkanie). O ile każdy bank udzieli kredytu przeznaczonego na zakup działki, o tyle już nie każda instytucja zabezpieczy się na niezabudowanej działce budowlanej. Przykładowo Bank Pekao SA i BPH, jako cel kredytowania akceptuje działkę budowlaną, ale zabezpieczeniem tego kredytu ta działka być już nie może. Jeśli chcemy zaciągnąć taki kredyt akurat w tym banku, wówczas koniecznie musimy przedstawić inną nieruchomość (mieszkanie, dom) na zabezpieczenie. Na szczęście w większości banków działka budowlana może być jednocześnie celem, jak i zabezpieczeniem kredytu mieszkaniowego.

Warto także zwrócić uwagę na różnice, jakie mimo to pojawią się między kredytem na zakup działki, a zakupem nieruchomości mieszkalnej. Przykładowo, w Credit Agricole zakup działki może być sfinansowany kredytem maksymalnie w 50 procentach, pozostałe środki musi wnieść kredytobiorca. Inne wymagania ma Bank Nordea. W tym banku kredyt na zakup działki może zostać udzielony na maksymalnie 20 lat. Również Raiffeisen Polbank dla kredytów na zakup działki budowlanej ogranicza LTV do 50 procent i wyznacza okres spłaty nie dłuższy niż 20 lat.

Nie wszystkie działki na kredyt
Wybierając działkę, która będzie finansowana kredytem należy pamiętać, że nie na wszystkie rodzaje działek banki są skłonne udzielić kredytu. Każdy bank skredytuje działkę o charakterze budowlanym. Jednak problemy pojawiają się, jeśli jest to działka letniskowa, czy rekreacyjna. Część instytucji jest skłonna skredytować zakup takiego gruntu, ale tylko pod warunkiem zabezpieczenia się na innej nieruchomości mieszkaniowej. Znajdziemy jednak kilka banków, w których po spełnieniu określonych warunków będziemy mogli także zabezpieczyć się na nieruchomości kredytowanej. W Banku Ochrony Środowiska uzyskamy takie finansowanie, ale tylko pod warunkiem wniesienia 20 procent środków własnych. Dla porównania w tym banku działkę budowlaną jesteśmy w stanie sfinansować nawet w 100 procentach. Działkę letniskową na takich samych warunkach jak budowlaną skredytuje za to Credit Agricole.

Również sfinansowanie działki siedliskowej może być problemem w wielu bankach. Czasami także znaczenie dla decyzji banku ma powierzchnia samej działki. W Banku Millennium, jeśli siedlisko ma powierzchnię do 0,5 ha, wówczas bank udzieli kredytu nawet na 100 procent wartości nieruchomości. Jeśli jednak powierzchnia przekracza 5000 m2 wówczas kredytobiorca musi wnieść 40 procent wkładu własnego.

Udzielając kredytu na zakup działki innej niż budowlana banki często sugerują się położeniem. Jeśli jest to nieruchomość położona na terenie aglomeracji miejskiej, wówczas na drodze odstępstwa część banków jest skłonna udzielić kredytu na zakup takiego gruntu.

Potrzebne dokumenty
Zakup na kredyt działki pod budowę domu wiąże się również ze zgromadzeniem większej ilości dokumentów niż w przypadku kupna mieszkania. Przede wszystkim bank będzie wymagał dokumentu potwierdzającego status działki, czyli czy jest to rzeczywiście działka budowlana. Jest to jeden z podstawowych dokumentów, ponieważ z reguły banki nie będą skłonne skredytować standardowym kredytem mieszkaniowym działki rolnej, czy użytkowej, dlatego wcześniej należy potwierdzić, jakie jest przeznaczenie danego terenu. Konieczne będzie dostarczenie także decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, ewentualnie zaświadczenia o przeznaczeniu w aktualnym planie zagospodarowania przestrzennego. Na podstawie tych dokumentów możliwe jest określenie stanu prawnego działki, czy jest to rzeczywiście działka, na której możliwe będzie wybudowanie domu. Ponadto banki wymagają także dostarczenia aktualnego wypisu i wyrysu z rejestru gruntów oraz dokument potwierdzający, że osoba sprzedająca jest rzeczywiście prawnym właścicielem ziemi.

Lista dokumentów niezbędnych do złożenia wniosku:

odpis Księgi Wieczystej gruntu;
decyzja podziałowa, jeśli działka będzie wyodrębniana z innej;
wypis z ewidencji gruntów i kopia mapy ewidencyjnej;
dokument potwierdzający przeznaczenie terenu pod zabudowę mieszkaniową (decyzja o warunkach zabudowy lub zaświadczenie o przeznaczeniu w aktualnym planie zagospodarowania przestrzennego);
umowa przedwstępna.

Czas wybudować dom
Kiedy mamy już działkę, przychodzi czas na wybudowanie domu. Gdy ten również chcemy wybudować wspomagając się środkami pożyczonymi od banku musimy pamiętać, że cechą wspólną prawie wszystkich banków jest brak możliwości jednoczesnego udzielenia kredytu na zakup działki budowlanej i budowę domu. Starając się o kredyt na wybudowanie domu musimy mieć już pozwolenie na budowę, a ten dokument możemy uzyskać jedynie, gdy jesteśmy już właścicielem gruntu. Dlatego zazwyczaj banki udzielają dwóch kredytów hipotecznych – jednego na zakup działki i drugiego na budowę nieruchomości mieszkalnej. Zazwyczaj odbywa się to tak, że po przedstawieniu wymaganych dokumentów kredyt, którym sfinansowaliśmy zakup gruntu zostaje podwyższony o środki na sfinansowanie prac budowlanych. Możemy także w tym samym banku wziąć drugi kredyt przeznaczony na wybudowanie domu. Innym, często tańszym rozwiązaniem może być zrefinansowanie kredytu na zakup działki i przeniesienie go do innego banku, który także sfinansuje budowę.

Zwróćmy jednak uwagę, że kilka instytucji będzie skłonnych jednym kredytem sfinansować jedocześnie zakup działki i budowę na nim domu. Wówczas najpierw uruchamiane są środki na zakup gruntu, a dopiero po uzyskaniu pozwolenia na budowę domu następuje wypłata pozostałej części kredytu. W ten sposób o kredyt możemy ubiegać się między innymi w Banku Millennium, Eurobanku, czy BGŻ. Do wniosku kredytowego oprócz dokumentów związanych ze statusem działki dołączyć musimy wybrany przez nas projekt budowlany. Po nabyciu działki musimy uzyskać pozwolenie na budowę i dopiero po przedstawieniu tego dokumentu następuje wypłata środków.<

Znacznie prostsza sytuacja jest wtedy, gdy nabywamy działkę wraz z pozwoleniem na budowę wystawionym już na sprzedającego. Wówczas o kredyt na zakup działki i budowę zgodnie z projektem i pozwoleniem możemy starać się w każdej instytucji. Jedynym warunkiem będzie tylko przepisanie pozwolenia na budowę ze sprzedającego na kredytobiorcę.

Cena kredytu na budowę domu, tak jak przy kredycie na zakup mieszkania, zależy od LTV i wkładu własnego oraz ewentualnych dodatkowych produktów, które zdecydujemy się zakupić biorąc kredyt. Obecnie średnie marże kredytów mieszczą się w przedziale 1,15 – 1,9 p.p., natomiast oprocentowanie kształtuje się na poziomie 4,70-5,10%. Porównując oprocentowania kredytów warto zwrócić uwagę jak jest przez bank ustalana wartość nieruchomości. Banki biorą pod uwagę wartość całego domu wraz z działką. Zatem jeśli budowę domu w całości finansujemy kredytem, to LTV będzie i tak mniejsze od 100 procent z racji tego, że działka budowlana podwyższa nam wartość zabezpieczenia.

Dodatkowo porównując oferty kredytów na budowę domu należy zwrócić szczególna uwagę na to, w jaki sposób musimy rozliczyć się z wydanych środków. W większości instytucji musimy dostarczyć zdjęcia, ewentualnie przedstawiciel banku jedzie i te zdjęcia robi, następnie odbywa się weryfikacja, czy założone prace budowlane zostały wykonane – tylko na podstawie zdjęć. Natomiast kilka banków będzie jednak wymagało faktur na materiały budowlane, ale nie na całą kwotę, ale na około 50-60 procent kwoty kredytu. W BGŻ bank będzie oczekiwała przedstawienia faktur na 60% kwoty, ale można także rozliczać się za pomocą inspekcji lub kosztorysu powykonawczego. Podobnie w BOŚ klient ma możliwość wyboru – albo faktury, albo inspekcja. Warto też sprawdzić ile może nas kosztować inspekcja pracownika banku na budowie. Koszt ten jest zróżnicowany i często nawet w ramach tego samego banku może się różnić w zależności od lokalizacji budowy. W PKO BP jest to koszt do 200 złotych, w Banku Nordea 160 złotych, a w ING – 150 złotych. Warto także zwrócić uwagę, że część instytucji nie pobiera opłaty za taką weryfikację. Bez opłat kolejną transzę kredytu wypłaci nam mBank, czy BZ WBK.