Ile naprawdę kosztuje kupno nieruchomości...? - NOTUS Finanse

603 804 805

+48 667 808 808

Jesteś szczęściarzem. Bank ocenił, że Twoja zdolność kredytowa pozwala pożyczyć pieniądze na zakup mieszkania. Własne „m” jest coraz bliżej. Ale zanim się wprowadzisz, czeka Cię mnóstwo wydatków. Nie tylko tych związanych z uzyskaniem kredytu.

Koszty kredytowe

Sama możliwość zaciągnięcia kredytu hipotecznego, to w obecnej sytuacji nie lada szczęście. Jeśli jednak uda nam się przekonać bank, że poradzimy sobie z comiesięcznymi ratami, będziemy musieli przygotować się na inne wydatki.

  • Prowizja za udzielenie kredytu – koszt ten ponosimy jeszcze przed samą wypłatą kredytu. Wysokość prowizji jest różna. Może wynieść nawet 3 proc. Jeśli zdecydujemy się kupić w banku dodatkowy produkt, np. konto bankowe, czy kartę kredytową, istnieje możliwość obniżenia tego kosztu. Prowizję należy wpłacić z własnej gotówki.
  • Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego – banki bronią się przed pożyczaniem na 100 proc. wartości nieruchomości. Jeśli więc nie wniesiemy wymaganej przez bank kwoty z własnej kieszeni, a bank zdecyduje się mimo to pożyczyć nam pieniądze, będziemy musieli zapłacić za ubezpieczenie. Od czego? No właśnie nie wiadomo. Nie ma przepisu. Który obliguje banki do ustanawiania takiego zabezpieczenia, więc nie wiadomo po co ten koszt. Ale skoro płacić trzeba, to trzeba. Absolutny brak możliwości negocjacji na tej płaszczyźnie.
  • Ubezpieczenie nieruchomości – oczywiście ważne będzie dostarczenie do banku polisy potwierdzającej ubezpieczenie nieruchomości. Często banki oferują specjalne ubezpieczenia grupowe w pakiecie z kredytem i zaprzyjaźnionym towarzystwem ubezpieczeniowym. Oferty te warto porównać ze stawkami panującymi na rynku, ale ubezpieczenie grupowe zwykle jest najtańszą opcją dostępną na rynku.
  • Koszty ustanowienia hipoteki – hipoteka po podstawowe zabezpieczenie kredytu o musi być wpisana do księgi wieczystej. W tym przypadku nie ma możliwości negocjacji. Po zmianach prawnych, od 20 lutego nie istnieje już podział na hipotekę kaucyjną i zwykłą. Teraz mamy jeden rodzaj hipoteki umownej – po prostu. Nawiązuje do modelu dawnej hipoteki kaucyjnej i zabezpiecza zarówno wierzytelności istniejące, jak i przyszłe oraz odsetki, koszty postępowania i inne świadczenia uboczne wskazane w dokumencie będącym podstawą wpisu do księgi wieczystej

Dla klientów banków oznacza to, że biorąc kredyt na przykład na kupno lokalu, nie będą musieli ustanawiać dwu hipotek: zwykłej na zabezpieczenie kapitału kredytu i kaucyjnej na zabezpieczenie odsetek kapitałowych, odsetek za opóźnienie, prowizji, kosztów manipulacyjnych, kosztów dochodzenia roszczenia itp. Wystarczy, że klient ustanowi jedną hipotekę zabezpieczającą całość roszczeń kredytowych.

Koszty transakcji

Choć narzekamy na agencje nieruchomości, to i tak znaczna większość klientów korzysta z ich usług kupując mieszkanie lub dom.

  • Prowizja dla agencji nieruchomości - standardowo prowizja agencji wynosi 2,5 proc. plus VAT. Możliwe jest wynegocjowanie niższej prowizji.
  • Podatek od czynności cywilno-prawnych (PCC) – stawka tego podatku wynosi 2 proc. wartości z aktu notarialnego i jest nienegocjowalna. Pobiera ją od razu notariusz, który później przekazuje ją do urzędu skarbowego.
  • Taksa notarialna – wynagrodzenie notariusza za sporządzenie umowy kupna - sprzedaży nieruchomości. Maksymalne stawki notarialne określa rozporządzenie Ministerstwa Sprawiedliwości. Oczywiście kancelarie notarialne w pierwszej kolejności podają te górne stawki, ale nie bój się ich negocjować. Notariusze również konkurują ze sobą, więc upusty rzędu 20 – 30 proc. są możliwe do uzyskania.
  • Odpisy aktu notarialnego – bardzo często pomijany koszt, a może być bardzo znaczący - nawet do kilkuset złotych w przypadku kilku odpisów. Z reguły potrzebny jest nam 1 lub 2 odpisy (do własnego użytku oraz do banku lub sądu). Kupujący nie jest zobowiązany płacić za odpis, którego potrzebuje sprzedający. 
  • Opłata za założenie księgi wieczystej – opłata w sądzie wieczysto-księgowym, którą musimy ponieść, jeśli nieruchomość, którą kupujemy nie posiada księgi wieczystej (np. dla nieruchomości kupowanej od dewelopera). Bądź opłata za wpis właściciela do księgi wieczystej – niezależnie od tego, czy księga dla danej nieruchomości istnieje czy nie, to wpis właściciela do II działu księgi wieczystej jest dla nas dodatkowym kosztem.

Koszty związane z zaciągnięciem kredytu
(wartość transakcji 100 i 300 tys. zł):

  Kwota
 transakcji
  100 000 zł 300 000 zł
prowizja za udzielenie kredytu (1,5 %) 1 500 zł 4 500 zł
ubezpieczenie niskiego wkładu własnego (3,5 % od
brakującego wkładu własnego w wysokości 20 %)
700 zł 2 100 zł
ubezpieczenie nieruchomości 100 zł 300 zł
ustanowienia hipoteki 200 zł 200 zł
podatek od ustanowienia hipoteki
19 zł 19 zł
SUMA 2 519 zł 7 119 zł


Źródło: Porównywarka finansowa Comperia.pl


Koszty związane z zakupem mieszkania
(wartość transakcji 100 i 300 tys. zł):

  Kwota
 transakcji
  100 000 zł 300 000 zł
agencja nieruchomości (3,08 %) 3 080 zł 9 240 zł
podatek od czynności cywilno prawnych - PCC (2 %) 2 000 zł 6 000 zł
taksa notarialna (stawka maksymalna) 1 427 zł 2 403 zł
odpisy aktu notarialnego (2 sztuki - 10 zł za stronę) 120 zł 120 zł
opłata za założenie księgi wieczystej 60 zł 60 zł
opłata za wpis właściciela do księgi wieczystej
(jeśli jej nie ma)
200 zł 200 zł
SUMA 6 687 zł 17 823 zł


Źródło: Porównywarka finansowa Comperia.pl

Szymon Ostrowski