Kredyt hipoteczny. Sprawdź, jaką kwotę kredytu możesz dostać

Opublikowane: 11 kwietnia 2013

Słabe dane dotyczące stanu gospodarki i niska inflacja zmusiły Radę Polityki Pieniężnej do przeprowadzenia cyklu cięć stóp procentowych. W jego efekcie spadło oprocentowanie kredytów. Spadają też ceny mieszkań. To wszystko sprawia, że w dobrej sytuacji znajdują się obecni, jak i przyszli kredytobiorcy.

Oprócz tego, że rata kredytów będzie niższa, osoby planujące zakup nieruchomości będą mogły otrzymać z banku wyższy, niż dotychczas, kredyt.

MarketMoney.pl przy współpracy z Domem Kredytowym Notus sprawdził zdolność kredytową w bankach. Zobacz, jaki kredyt może dostać trzyosobowa rodzina, a jaki singiel.

Rada Polityki Pieniężnej w okresie od listopada do marca obcięła stopy procentowe o 150 punktów bazowych, dzięki czemu WIBOR 3M, który w większości banków stanowi stawkę bazową dla oprocentowania, spadł w ciągu ostatnich 6 miesięcy o 31,38% osiągając wartość 3,39%. To sprawiło, że oprocentowanie kredytów hipotecznych również się zmniejszyło i w ostatnim kwartale 2012 roku wyniosło 4,48% (wg. danych NBP), mimo togo, że marże kredytów hipotecznych w ciągu ostatniego roku wzrosły w niektórych bankach ponad 50%.

Niższe oprocentowanie wpływa głównie na obniżenie raty kredytu, ale pośrednio zwiększa również zdolność kredytową. W przypadku kredytu na 300 tys. zł na 30 lat z marżą na poziomie 1,5% każda obniżka oprocentowania o 0,25 p.p. powoduje spadek raty o około 50 zł.

Dochód, to nie wszystko. Co wpływa na zdolność kredytową? O tym, jaką maksymalną kwotę kredytu hipotecznego mogą otrzymać wnioskodawcy decyduje wiele czynników. Niektóre z nich są wspólne dla wszystkich banków, inne zależą od wewnętrznej polityki i obowiązującej w banku procedury udzielania kredytów.

Oprócz oczywistych parametrów takich jak dochody i posiadane zobowiązania, na zdolność kredytową wpływają również:

• liczba kredytobiorców – każda dodatkowa osoba przystępująca do kredytu zmniejsza zdolność kredytową, ponieważ zwiększają się przyjmowane przez bank koszty utrzymania. Oczywiście jeśli osoba ta uzyskuje dochody zdolność kredytowa poprawia się;
• zobowiązania inne niż kredytowe – każde miesięczne zobowiązanie nawet jeśli nie dotyczy spłaty kredytu może obniżyć zdolność kredytową. Mogą to być np. alimenty. Niektóre banki biorą też pod uwagę składki na ubezpieczenia, a nawet programy regularnego oszczędzania;
• okres kredytowania – im dłuższy, tym niższa rata, a co za tym idzie większa zdolność kredytowa. Zgodnie z obowiązującymi obecnie regulacjami maksymalny okres kredytowania jaki banki mogą przyjąć, to 25 lat;
• polityka cenowa banków (wysokość marży) – to wynagrodzenie, jakie bank pobiera za udzielenie kredytu. Jest ona składową oprocentowania kredytu. Najczęściej jest stała i zagwarantowana w umowie kredytowej. Jej wysokość zależy od ustaleń banku, a przy jej określaniu bierze się pod uwagę rożne czynniki, np. ryzyko związane z udzieleniem kredytu;
• stopy procentowe (stawka bazowa) – to drugi, po marży, element który składa się na oprocentowanie jest stawka bazowa. W większości banków jest nią WIBOR 3M. Największy wpływ na jego notowania ma wysokość stopy procentowej ustalanej przez Radę Polityki Pieniężnej;
• rekomendacje – ustalając politykę udzielania kredytów, banki powinny się kierować zaleceniami zawartymi w rekomendacjach przygotowanych przez KNF. Zgodnie z nimi, zobowiązania kredytobiorców nie mogą przekroczyć 50% ich dochodów, a w przypadku osób zarabiających więcej niż średnia krajowa – 65% dochodów. Oprócz tego zdolność kredytowa jest obecnie liczona maksymalnie na 25 lat. Komisja Nadzoru Finansowego planuje jednak wprowadzić nowe, złagodzone wytyczne;
• wkład własny – banki stosują siatki marż. Uzależniają jej wysokość od poziomu LTV (kwota kredytu w relacji do wartości zabezpieczenia). Im niższy kredyt w relacji do wartości nieruchomości, tym tańszy. A to, znów powoduje zmniejszenie raty i zwiększenie zdolności;
• wiek kredytobiorców – zgodnie z obowiązującymi rekomendacjami, banki zobowiązane są uwzględniać spadek dochodów po osiągnięciu wieku emerytalnego. Dodatkowo wiek kredytobiorcy i okres kredytowania nie mogą zazwyczaj przekroczyć 70 lat;
• koszty utrzymania nieruchomości – banki przyjmują najczęściej swoje minima, które zazwyczaj są niższe niż faktyczny koszt utrzymania nieruchomości. Ich wysokość jest często uzależniona od lokalizacji nieruchomości. Dlatego kredytobiorca z Warszawie może mieć niższą zdolność niż osoba z mniejszej miejscowości z takimi samymi dochodami i zobowiązaniami;
• cross-selling – to oferowanie przez bank innych produktów, takich jak konta, karty płatnicze, ubezpieczenia, lub programy oszczędnościowe. Decydując się na dodatkowy produkt banku można zazwyczaj liczyć na obniżkę marży lub prowizji za uruchomienie kredytu. To przekłada się na niższą ratę, a w efekcie wyższą kwotę kredytu. Trzeba mieć jednak na uwadze, że z częścią tych produktów wiążą się dla kredytobiorcy dodatkowe koszty;
• posiadane oszczędności – zgromadzony majątek sprawia, że wnioskodawca może stać się klientem z grupy o obniżonym ryzyku, a dzięki temu uzyska kredyt na bardziej atrakcyjnych warunkach. Jeśli dodatkowo zgromadzone środki zostaną wpłacone do banku, który będzie udzielał kredytu, to oprocentowanie może zostać dodatkowo obniżone dzięki skorzystaniu z innych produktów banku.

Wyższa zdolność dzięki niższym ratom
Michał Krajkowski – Dom Kredytowy NOTUS
Ostatnie miesiące przyniosły znaczną poprawę w zakresie liczenia zdolności kredytowej. Od lipca 2012 roku, kiedy to Wibor 3M zanotował swoje ostatnie maksimum, dostępne dla klientów kwoty kredytu wzrosły o około 10 procent. W przypadku zakupu mieszkania w mniejszej miejscowości, gdzie ceny nieruchomości są niższe, może to oznaczać nawet możliwość zakupienie mieszkania o kilka metrów większego.

Za wzrost zdolności kredytowej w ostatnim czasie odpowiada głównie spadek stopy Wibor. Praktycznie w żadnym banku nie dostrzegliśmy liberalizacji polityki udzielania kredytów, zatem wyższa zdolność kredytowa to zasługa wyłącznie niższego oprocentowania. Spadek ceny kredytu byłby jeszcze głębszy gdyby nie polityka cenowa banków. W ostatnim czasie wzrosły marże kredytowe i głęboki spadek Wiboru został nieco zniwelowany. Gdyby marże kredytowe nie wzrosły tak bardzo, wówczas zdolność kredytowa Polaków byłaby jeszcze wyższa.

W najbliższym czasie dostępne kwoty także powinny wzrosnąć. Możemy na to liczyć w chwili, gdy nastąpi liberalizacja Rekomendacji S. Zgodnie z propozycją Komisji Nadzoru Finansowego zdolność kredytowa będzie liczona dla maksymalnie 30 letniego okresu kredytowania, czyli o 5 lat dłużej niż dotychczas. Według naszych wyliczeń powinno to przełożyć się na wzrost maksymalnych kwot kredytów o kolejne 6-8 procent.

Jaki kredyt w marcu 2013?W marcu 2013 roku modelowa rodzina mogła otrzymać kredyt hipoteczny w wysokości 364 120 złotych. Najwyższe kwoty oferowały: Bank Millennium (około 440 tys. zł) oraz Pekao S.A. (około 424 tys. zł). Dla singla banki proponowały pożyczkę na średnią kwotę 191 174 zł. Najwięcej pojedynczy kredytobiorca mógł otrzymać w banku Pekao S.A. (około 242 tys. zł) i w banku BGŻ (około 228 tys. zł).

Lepsze perspektywy?
Konrad Pluciński – MarketMoney.pl
Znowelizowana została rekomendacja T, dzięki której banki będą mogły samodzielnie określać wskaźnik DtI – czyli wysokość zobowiązań w relacji do dochodów, co najprawdopodobniej spowoduje złagodzenie obowiązujących obecnie procedur. Dodatkowo spodziewana jest również aktualizacja zapisów z rekomendacji S, dzięki której banki licząc zdolność kredytową nie będą musiały ograniczać okresu kredytowania do obowiązujących obecnie 25.

Na najbliższych posiedzeniach RPP kolejne obniżki stóp procentowych są mało prawdopodobnie, jednak coraz częściej pojawiają się spekulacje dotyczące możliwości przeprowadzenia kolejnych cięć w czerwcu lub lipcu. Jeśli tak w ogóle się stanie, to spodziewać się można korekty maksymalnie o 25 punktów bazowych. Duże znaczenie mogą mieć również wypowiedzi przewodniczącego RPP na konferencjach kończących każde posiedzenie. Ton wypowiedzi pozwala prognozować przyszłe decyzje rady. Dyskontowanie przez rynek nawet nieformalnej zapowiedzi kolejnej obniżki może spowodować silny spadek stawki WIBORu

Z drugiej strony wysoki koszt pozyskania pieniądza i rosnące ryzyko sprawić mogą, że banki nadal będą podwyższały marżę, co będzie równoważyć spadki stawki bazowej.

Metodologia badania
Opracowanie zostało przygotowane na podstawie danych z 18 banków (Alior, BGŻ, BOŚ, BPH, BZ WBK, Credit Agricole, Deutsche Bank, Eurobank, Getin Noble, ING, Millennium, Multibank, Nordea, mBank, Pekao SA, PKO BP, Pocztowy, Raiffieisen Polbank). Wyliczenia dotyczą dwóch różnych kredytobiorców: rodziny i singla.

W pierwszym przypadku do kredytu przystępuje małżeństwo mające dziecko na utrzymaniu. Kredytobiorcy mają po 35 lat; ich łączne dochody, to dwukrotność średniego wynagrodzenia w sektorze przedsiębiorstw (7 419,98 zł brutto wg. danych za luty 2013); spłacają ratę kredytu w wysokości 300 zł mies. (kredyt gotówkowy w wysokości 5 tys. zł z oprocentowaniem 9,9% zaciągnięty na okres 18 miesięcy); posiadają również kartę kredytową z limitem 5 tys. zł i średnim miesięcznym wykorzystaniem limitu 1 tys. zł.

Drugi kredytobiorca, to singiel w wieku 30 lat osiągający dochody w wysokości średniego wynagrodzenia w sektorze przedsiębiorstw (3 709,99 zł brutto miesięcznie wg. danych za luty 2013). Posiada limit na karcie kredytowej w wysokości 2 tys. zł ze średnim wykorzystaniem 500 zł miesięcznie.

Zdolność kredytowa została wyliczona na podstawie kalkulatorów bankowych obowiązujących w marcu 2013 roku, przy założeniu, że:

• klienci nie są klientami banku (oferta dla nowych klientów),
• klienci skorzystają z niskokosztowych produktów banku, takich jak konto wraz z zagwarantowaniem wpływów wynagrodzenia lub karta kredytowa,
• opłaty okołokredytowe nie są kredytowane,
• klienci posiadają 20% wkładu własnego.