Kredyty hipoteczne w 2012 roku – będzie trudniej, lecz przejrzyściej

Opublikowane: 20 grudnia 2011

Jaki będzie rok 2012 na rynku kredytów hipotecznych? Analitycy porównywarki finansowej Comperia.pl podpowiadają – kto powinien śpieszyć się w przyszłym roku z zaciągnięciem kredytu na dom, komu będzie ciężej, a komu łatwiej.

Ustawy rządowe, rekomendacja Komisji Nadzoru Finansowego – to wszystko sprawia, że 2012 rok będzie nieco innym rokiem na rynku kredytowym. Z jednej strony kredytodawca będzie kompleksowo powiadamiany o wszystkich szczegółach kredytu, z drugiej – nieco trudniej będzie w ogóle kredyt otrzymać. Eksperci porównywarki finansowej Comperia.pl klarują całą sytuację.

Ostatni rok Rodziny na Swoim
Z końcem 2012 roku wygasa Rodzina na Swoim – program dopłat rządowych do rat kredytów hipotecznych. Taki zapis został zawarty w nowelizacji ustawy, która weszła w życie w sierpniu br. Z drugiej strony – rząd jest zobowiązany przedstawić projekt innego programu wsparcia rodzin w nabywaniu własnego mieszkania.

Limity cen nieruchomości, na zakup których można wziąć kredyt
w ramach programu Rodzina na Swoim (wybrane województwa)

Źródło: porównywarka finansowa Comperia.pl

Tak naprawdę już teraz Rodzina na Swoim samoistnie wygasa. Wszystko dlatego, że wspomniana nowelizacja sprzed kilku miesięcy bardzo zredukowała liczbę mieszkań, które można zakupić przy pomocą kredytu hipotecznego zaciągniętego w ramach programu. Obniżone zostały przeliczniki ceny nieruchomości, co spowodowało, że aktualnie np. cena 1 metra kwadratowego mieszkania z rynku wtórnego w Warszawie musi wynosić maksymalnie 5 148 zł, aby Skarb Państwa dokładał się do rat na zakup tej nieruchomości. To bardzo mało.

Rekomendacja SII – niższe pożyczane sumy, mniej kredytów w euro?
Do końca 2011 roku banki powinny dostosować się do znowelizowanej Rekomendacji SII, stworzonej przez Komisję Nadzoru Finansowego. Dwa zapisy tego dokumentu szczególnie mocno uderzą w Polaków. Pierwszy z nich stanowi, iż bank udzielając kredytu hipotecznego na okres ponad 25 lat, analizę wiarygodności kredytowej klienta musi przeprowadzić dla 25-letniego okresu spłaty. Czyli – jeśli ktoś chce zaciągnąć kredyt na 30 czy nawet 40 lat, musi udowodnić, że poradziłby sobie z jego spłatą w 25 lat. Z prostej zależności „im dłuższy okres kredytu wzięty pod uwagę przy analizie zdolności kredytowej, tym wyższa dostępna kwota kredytu” wynika, że biorąc pod uwagę 25-letni (a nie np. 40-letni okres spłaty), bank będzie w stanie pożyczyć mniej środków. W 2012 roku część kredytobiorców nie dostanie zatem od banku tylu pieniędzy, ile by chciała.

Szacunkowa zdolność kredytowa klienta w zależności
od długości okresu spłaty kredytu

Źródło: porównywarka finansowa Comperia.pl

Komisja Nadzoru Finansowego oprócz dbania o maksymalne bezpieczeństwo sektora bankowego ma także inny cel – chce kredyty walutowe sprowadzić do rangi produktów dostępnych tylko dla wąskiej grupy najbardziej wiarygodnych kredytobiorców. Stąd drugi zapis rzeczonej rekomendacji – rata zobowiązania walutowego nie będzie mogła przekroczyć 42 proc. średniego miesięcznego wynagrodzenia netto kredytobiorcy. Dla osób zaciągających kredyt w PLN pozostaje dotychczasowy, nie tak surowy limit – 65 proc. dla osób zarabiających powyżej średniej krajowej i 50 proc. dla pozostałych.

Banki nie spieszą się z implementacją nowych zasad i może nie wszystkie procedury będą działały już od 1 stycznia, ale na pewno w 2012 roku banki będą jeszcze surowiej weryfikować wiarygodność kredytową Polaków – nie wszystkim zostaną pożyczone takie kwoty, o jakie będą wnioskować. Także nie każdy otrzyma kredyt walutowy. Jedyną receptą na zapisy rekomendacji są jedynie wyższe zarobki.

Ustawa o kredycie konsumenckim dotyczy też kredytów hipotecznych
Od 18 grudnia br. obowiązuje znowelizowana ustawa o kredycie konsumenckim. Zmieniła ona przede wszystkim kwalifikację kredytu konsumenckiego – teraz są nim zobowiązania do kwoty 255 550 zł, a nie, jak dotychczas, 80 tys. zł. Dlatego też kilka zapisów ustawy dotyczyć będzie kredytów hipotecznych. Są one pozytywne z punktu widzenia kredytobiorcy.

Każdy kredytodawca lub pośrednik kredytowy przez podpisaniem umowy będzie musiał przedstawić kredytobiorcy formularz informacyjny z wyszczególnionymi cechami zobowiązania. Co bardzo istotne – dokument będzie ujednolicony dla każdego banku i klient posiadając kilka egzemplarzy z różnych instytucji będzie mógł łatwo wiersz po wierszu porównywać konkretne parametry zobowiązań w każdym z banków. Taki formularz poza np. kwotą kredytu czy oprocentowaniem i sposobem jego ustalania, będzie musiał zawierać także choćby zasady ustalania wysokości spreadu walutowego i pouczenia o jego wpływie na wysokość kredytu i rat, informacje dotyczące konieczności zawarcia innych umów (np. umowy ubezpieczenia), wyszczególnione koszty jednorazowe i okresowe związane z kredytem itd. Słowem – informacja będzie kompleksowa.

Ustawa określa także, co powinno znaleźć się w umowie kredytowej. Ciekawym zapisem jest ten, iż jeśli kredytobiorca stwierdzi, że jego umowa nie zawiera tego, co w świetle ustawy powinna, ma prawo zwrócić kredyt bez odsetek i innych kosztów należnych kredytodawcy za okres 4 lat.

Mikołaj Fidziński