Kupując mieszkanie myśl o przyszłości
Kupno mieszkania jest często najważniejszą inwestycją w życiu człowieka, wiąże się ona za sporym wydatkiem finansowym. Dlatego poza aspektem zaspokojenia potrzeby bytowej, warto popatrzeć na nie również z punktu widzenia jego użyteczności, dochodowości czy możliwości sprzedaży.
Pierwsze mieszkanie jest wielkim wydarzeniem dla kupującego również, dlatego że jest najczęściej kupowane w kredycie hipotecznym. Finansowanie nieruchomości nie jest obecnie trudne do uzyskania, pod warunkiem oczywiście, że ma się średniej wysokości dochody, uzyskiwane stabilnie od kilku miesięcy, co m.in. wpływa na tzw. zdolność kredytową. Poza wyborem odpowiedniego kredytu hipotecznego, należy zwrócić również szczególną uwagę na samą nieruchomość. Radość z wizji jej posiadania powoduje, ze kupujący godzi się na wszelkie kompromisy związane z lokalizacją, sąsiedztwem, rozkładem, kondygnacją i stanem technicznym, bo są to składowe, które znacząco wypływają na cenę, a tym samym na wysokość raty kredytu mieszkaniowego. Takie poniekąd racjonalne podejście ma jednak swoje konotacje w późniejszym okresie.
Dla młodych małe, dla rodzin duże mieszkanie
Przy kupnie mieszkania należy brać pod uwagę jego obecne, jak i przyszłe przeznaczenie. I tak nieruchomość kupowana w młodym wieku, przez pewien czas dobrze się sprawdza, jednak nie będzie mieszkaniem docelowym w momencie, kiedy pojawi się druga połowa i dzieci. Trzeba będzie się zastanowić czy np. w czwórkę da się mieszkać w kawalerce lub mieszkaniu dwupokojowym. Odpowiedź narzuca się sama, bo po prostu się nie da. Wtedy będzie trzeba stanąć przed decyzją o zmianie mieszkania. W takiej sytuacji najlepiej, aby to pierwsze mieszkanie było można możliwie jak najdrożej sprzedać lub jak najłatwiej wynająć. Zarówno pierwsza, jak i druga transakcja przebiegnie bezproblemowo i korzystnie, jeśli nieruchomość ulokowana będzie bliżej centrum i z funkcjonalnym rozkładem pomieszczeń.
Taniej, nie znaczy korzystniej…
Lokalizacja mieszkania wpływa bardzo istotnie na jego cenę. Przykładowo załóżmy, że takie 40 metrowe mieszkanie kosztuje 240 000 złotych, czyli 6000 zł/m2. Jednocześnie do wyboru jest mieszkanie, też 40 metrowe, za 200 000 zł, czyli w cenie 5000 zł/m2, leżące w pewnym oddaleniu od centrum. Rata za to pierwsze mieszkanie wyniesie około 1440 zł/m-c, a za to drugie 1200 zł/m-c. Argument, że lepiej płacić ratę o 240 zł niższą jest na pierwszy rzut oka najbardziej przekonujący. Jednak w momencie, gdy za 10 lat trzeba będzie kupić mieszkanie większe i to aktualne trzeba będzie sprzedać, przyjmując wzrost wartości mieszkania zakładający tylko przyrastającą średnią 3% inflację, mieszkanie tańsze będzie warte 280 000 złotych, a droższe 336 000 złotych. Do dyspozycji pozostanie już o 56 000 złotych więcej. Dodatkowo trzeba uwzględnić fakt, że mieszkania w centrum zawsze będą drożały szybciej niż te na peryferiach. Przyjmijmy, że o 1% szybciej i da nam to cenę sprzedaży jeszcze o 20 000 złotych wyższą.
Mam oczywiście świadomość, że te spekulacje są w obecnej sytuacji rynkowej tylko hipotetyczne, ponieważ ceny nieruchomości obecnie spadły i większość spodziewa się dalszych spadków. Należy jednak pamiętać, że jesteśmy świadkami największego kryzysu od lat, który najbardziej uderzył w rynek nieruchomości. Już za chwilę, czyli za rok lub dwa, ten cykl koniunkturalny znajdzie się w odwrocie i ceny nieruchomości zaczną nieodwracalnie rosnąć. I może się okazać, że te przyjęte 3% rocznie będzie założeniem zbyt asekuracyjnym i zaniżonym.
Wracając do naszego przykładu, warto sobie uświadomić, że raty się nie zmienią (zakładając niezmienność WIBOR-u dla uproszczenia) i dla mieszkania o wartości 280 000 złotych dalej rata będzie wynosić 1200 zł/m-c, a dla mieszkania o wartości 356 000 zł 1440 zł/m-c, czyli 76 000 zł będzie nas kosztowało miesięcznie 240 zł. Co więcej, te raty już po dużo krótszym okresie, dwóch, trzech lat, będą dużo mniej odczuwalne dla takiego młodego człowieka z dwóch przyczyn. Po pierwsze dochody rosną zazwyczaj powyżej inflacji, a po drugie kariera zawodowa przebiega w ten sposób, że dostaje się podwyżki i awanse, dzięki którym dochody mogą się nawet zwielokrotnić.
Na początku najtrudniej
Najwyższy koszt przy zakupie mieszkania jest w okresie początkowym, czyli wtedy, gdy trzeba się zastanowić czy stać nas na ratę o 240 złotych wyższą czy nie. Z biegiem czasu sytuacja staje się już coraz korzystniejsza. Mieszkanie droższe więcej zyskuje na wartości, a raty są coraz mniej odczuwalne. Dlatego już na początku należy sobie odpowiedzieć na pytanie, czy kupowane mieszkanie będzie docelowym czy nie. Jeżeli nie, to koszt raty o 240 złotych wyższy warto ponieść w imię późniejszych większych profitów. Jeżeli jednak kupowane mieszkanie będzie traktowane, jako docelowe, to powyższe wyliczenia takiej sytuacji nie dotyczą i wtedy trzeba się przede wszystkim zastanowić czy wygodnie będzie się nam w nim mieszkało, czy sąsiedzi są w porządku, czy daleko będzie do pracy, szkół, sklepów, itd.