Od czego zależy wycena mieszkania?
Budowa autostrady w sąsiedztwie to dla jednych powód do zmartwień, a dla innych radość ze wzrostu wartości mieszkania.
Budowa autostrady w sąsiedztwie to dla jednych powód do zmartwień, a dla innych radość ze wzrostu wartości mieszkania. Nie ma sztywnych reguł, kiedy cena metra nieruchomości spadnie, a kiedy wzrośnie, ale można spróbować to przewidzieć i uniknąć błędów. Podpowiadamy jak.
Koparki, spychacze i pryzma ciemnej ziemi od kilku dni burzą spokój mieszkańców osiedla Brzeziny na Białołęce w Warszawie. Rozpoczęła się modernizacja Trasy Toruńskiej. Za ponad 2 lata zmieni się ona w supernowoczesną drogę ekspresową. Mieszkańcy okolicznych osiedli zyskają lepszą przeprawę przez Wisłę i dojazd do centrum. Ale też staną się sąsiadami sześciopasmowej drogi, części obwodnicy miejskiej. Pojawiają się obawy, jak to wpłynie na wartość ich mieszkań? Czy sąsiedztwo ruchliwej drogi spowoduje spadek ceny metra w tej okolicy? A może jednak zyskają na tym?
– W ekonomii nic nie jest zawsze i nic nie jest nigdy. Zawsze wszystko „zależy” – podkreśla prof. Elżbieta Mączyńska, prezes Polskiego Towarzystwa Ekonomicznego oraz kierownik studiów podyplomowych: „Wycena Nieruchomości” oraz „Zarządzanie Nieruchomościami” w Szkole Głównej Handlowej. Wpływ każdej inwestycji na wartość nieruchomości zależy od wielu czynników i niemały udział ma również subiektywne odczucie właściciela lub nabywcy.
Okazuje się też, że ocena wpływu otoczenia na wartość nieruchomości zmienia się w czasie. To co kiedyś tylko obniżało cenę metra kwadratowego, dzisiaj może być cennym atutem.
Przykładem takich inwestycji są np. drogi, szlaki kolejowe i wszelkie węzły komunikacyjne.
Kiedyś budowa drogi ekspresowej lub autostrady w pobliżu nieruchomości była postrzegana niemal jak katastrofa. Dzisiaj podejście się zmieniło. Wystarczy popatrzeć na budowę autostrady Kraków-Tarnów. – Po upublicznieniu planów, grunty natychmiast zostały wykupione przez spekulantów. Uznali, że autostrada przyczyni się do wzrostu ich wartości – opowiada prof. Mączyńska. Oczywiście grunt w bezpośrednim sąsiedztwie autostrady jest cenny dla przedsiębiorcy, który chciałby wybudować stację benzynową lub motel. Ale wzrosło też zainteresowanie ziemią w sąsiedztwie planowanej autostrady. Deweloperzy zaczęli planować osiedla dobrze skomunikowane z Krakowem.
– Dzisiaj technologia pozwala wyeliminować niedogodności związane np. z hałasem. Dlatego coraz częściej niedaleko od autostrad powstają skupiska osiedli – mówi prof. Mączyńska. – Ale wszystko zależy od tego, jak są usytuowane – dodaje. Jeśli droga powstanie tuż pod oknami, to takie mieszkanie oczywiście straci na wartości.
Niestety nie da jednoznacznie i z góry określić jaka odległość od autostrady obniża wartość nieruchomości, a jaka podwyższa. Można mówić tylko o pewnej tendencji. – Do 500 m odległości przewiduję raczej spadek wartości. 800- 1000 m to już wzrost wartości – ocenia Dariusz Książak, rzeczoznawca majątkowy i prezes zarządu Emmerson Evaluation. Podkreśla jednak, że wiele też zależy od rodzaju drogi i przewidywanego ruchu.
Duże znaczenie ma również sytuacja w danej okolicy przed powstaniem inwestycji. Białołęka to jedna z najgorzej skomunikowanych dzielnic Warszawy. – W tej sytuacji mieszkańcy mogą dobrze potraktować budowę drogi ekspresowej – prognozuje Książak. – Rozwój sieci komunikacyjnej zawsze podnosi wartość okolicznych gruntów – dodaje.
Dawniej, kiedy drogę z domu do pracy przejeżdżało się samochodem w 20 min, większe znaczenie miała cisza i powietrze wolne od spalin. Dzisiaj samochodów przybywa, wzrasta natężenie ruchu i w konsekwencji dojazd do pracy zajmuje czasami godzinę, a nawet dłużej. To m.in. wpłynęło na zmianę priorytetów właścicieli nieruchomości.
Dlatego do łask wraca również bliskość torów kolejowych. – Pod warunkiem, że w miejscowości znajduje się przystanek, do którego można dojść lub dojechać w 10-20 min – zastrzega Książak. W okolicach Warszawy, do wzrostu wartości gruntów na pewno przyczyni się modernizacja linii kolejowej do Gdyni. Dzisiaj dojazd samochodem do centrum stolicy z oddalonego o ok. 55 km Nasielska trwa ponad godzinę. Po zakończeniu modernizacji linii pociągiem będzie się jechało 45 min. Podobny efekt będzie miała budowa nowej linii kolejowej z Katowic do Pyrzowic. Tam efekt może być jeszcze bardziej widoczny, bo oprócz linii powstaną nowe przystanki, które polepszą skomunikowanie kilku miejscowości z aglomeracją śląską.
W zupełnie innej sytuacji są mieszkańcy Bemowa w Warszawie. Tam w bezpośrednim sąsiedztwie bloków jest budowana autostrada A2. Te mieszkania, których okna wychodzą bezpośrednio na drogę, na pewno stracą na wartości. W przypadku pozostałych może być różnie. Wszystko dlatego, że budowa autostrady zupełnie nic nie zmienia w układzie komunikacyjnym tej dzielnicy.
Zupełnie inaczej wygląda postrzega tej samej drogi kilkanaście lub kilkadziesiąt kilometrów od granic Warszawy. – Mieszkania mogą być dość blisko autostrady, a jednocześnie być w lesie. To bardzo atrakcyjna lokalizacja – wyjaśnia prof. Mączyńska. Dodaje jednak, że droga może podwyższać wartość nieruchomości, ale jeśli jest wybudowana kompleksowo, tzn. łącznie ze wszystkimi planowanymi węzłami, zjazdami czy osłonami niwelującymi negatywny wpływ na otoczenie.
Warto mieć na uwadze, że są też inwestycje, które mogą bardzo znacznie podnieść wartość nieruchomości, ale tylko dla wąskiego grona nabywców. Przykładem jest małe lotnisko lub nawet lądowisko. Ruch lotniczy typu general aviation rozwija się bardzo dynamicznie w Europie, ale także w Polsce. Coraz więcej osób kupuje małe samoloty lub może sobie pozwolić na ich wynajęcie.
Tacy klienci mogą być też zainteresowani nabyciem działki rekreacyjnej np. na Mazurach. To oznacza, że położona na uboczu miejscowość, zamiast starać się przyciągnąć w pobliże drogę lub linię kolejową, może zbudować nieduże lądowisko. Chwilowe niedogodności związane ze startem i lądowaniami samolotów zrekompensują miejsca pracy przy obsłudze ruchu turystycznego, a co za tym idzie, wzrost zamożności całej okolicy.
A jak się okazuje poziom zamożności sąsiadów może mieć duże znaczenie dla wyceny nieruchomości. Doskonale wiedzą o tym deweloperzy i dlatego często stosują sztuczkę polegającą na zaoferowaniu mieszkania celebrytowi i wykorzystywaniu później tego faktu w reklamach. Mieszkanie w sąsiedztwie Borysa Szyca czy Edyty Górniak jest warte zapłacenia dodatkowych pieniędzy.
Zdecydowanie odwrotnie działa sąsiedztwo mieszkań komunalnych. Budowa takiego obiektu w sąsiedztwie z dużym prawdopodobieństwem obniży wartość nieruchomości. – Mieszkańcy takich lokali są postrzegani jako margines społeczny – wyjaśnia Dariusz Książak.
Sąsiedztwo mieszkań komunalnych można nawet zrównać z takimi inwestycjami, jak oczyszczalnia ścieków czy wysypisko śmieci.
Tę ostatnią inwestycję można jeszcze rozpatrywać w kategoriach obiektu czynnego i zrekultywowanego. O ile wpływ czynnego wysypiska śmieci na okolicę jest jednoznacznie negatywny, to już kupno nieruchomości w pobliżu terenu zrekultywowanego jest obarczony pewnym ryzykiem. Dariusz Książak zaleca dużą ostrożność. – W grę wchodzi aspekt psychologiczny. Ludzie pamiętają, że w danym miejscu było wysypisko i potrzeba czasu, żeby postrzeganie terenu zmieniło się – wyjaśnia rzeczoznawca.
Ale rekultywacja, a raczej rewitalizacja lub restauracja, może mieć też jednoznacznie pozytywny wpływ na wartość nieruchomości. – Dobrym przykładem są tereny zaniedbane, niezagospodarowane, opuszczone zabudowania (np. dawne dworki, zabudowania folwarczne w obszarach wiejskich, kamienice w mieście), które dotychczas szpeciły estetyką wizualną, a w wyniku odrestaurowania (odzyskały dawną świetność wpływając równocześnie na wzrost atrakcyjności lokalizacji i sąsiednich nieruchomości – wyjaśnia Marcin Olszewski, kierownik Departamentu Ekspertyz i Analiz w firmie Polanowscy Nieruchomości.
Według Olszewskiego kluczową sprawą jest wybór odpowiedniej lokalizacji, bo otoczenie nieruchomości „żyje” w sposób naturalny lub jest kształtowane przez człowieka.
Drogi lub oczyszczalnie ścieków nie powstają w nim nagle i na podstawie nagłej decyzji władz samorządowych. Ich budowa wynika z planów.
Tu właśnie często popełniają błąd nabywcy nieruchomości. Nie interesują się tym, co zostało zaplanowane na urokliwej łące w sąsiedztwie osiedla. Pół biedy, jeśli za 2-3 lata, zamiast widoku na las będzie inne osiedle. Ale budowa drogi ekspresowej lub obiektu przemysłowego ma dużo poważniejsze konsekwencje.
Podstawowe zaniedbanie właścicieli nieruchomości to brak wiedzy nt. miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, który dokładnie określa, co będzie lub co może być zbudowane. Tam, gdzie nie ma planów, warto się zapoznać ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Nie jest ono podstawą do wydawania decyzji administracyjnych, ale daje pogląd na możliwy przyszły kształt okolicy.
Na szczęście świadomość istnienia tych planów zwiększa się i Polacy coraz częściej odwiedzają urzędy dzielnic w poszukiwaniu informacji o planowanych inwestycjach. – Najprostszym sposobem sprawdzenia takich informacji jest zajrzenie na stronę internetową urzędu gminy – radzi Dorota Nowakowska z urzędu dzielnicy Białołęka. Sugeruje też odwiedziny w Biurze Geodezji i Katastru, gdzie można znaleźć dokładne rysunki planów.
– Warto wiedzieć jaki jest rodzaj planowanej inwestycji, jakie mogą być skutki jej oddziaływania, jaki jest planowany termin rozpoczęcia inwestycji i jej zakończenia, jakie działania na rzecz ograniczenia skutków oddziaływania wobec mieszkańców zamierzają podjąć lokalne władze samorządowe – wyjaśnia Marcin Olszewski.
Taka wiedza może mieć kluczowe znacznie dla podjęcia decyzji o sprzedaży nieruchomości, która jest zagrożona utrata wartości. Według Dariusz Książaka, taką nieruchomość powinno się sprzedać 2-3 lata przed rozpoczęciem uciążliwej inwestycji. W momencie kiedy na plac budowy wjadą już koparki, to lepiej powstrzymać się od radykalnych ruchów. – Ciężko wtedy znaleźć klienta. Każdy kupujący będzie widział tylko wariant negatywny, największą uciążliwość – wyjaśnia Książak. Czasami, po zakończeniu budowy, może się okazać, że sąsiedztwo wcale nie jest takie uciążliwe, jak się pierwotnie wydawało.
Znajomość planów ma też kluczowe znaczenie dla ewentualnych odszkodowań. Jeżeli inwestycja, która obniża wartość nieruchomości, powstanie niezgodnie z planem miejscowym lub też plan zostanie specjalnie zmieniony, to właściciel może domagać się od gminy odszkodowania. – Przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z 2003 r. przewidują, że wysokość odszkodowania powinna w takim przypadku odpowiadać różnicy między wartością nieruchomości przed uchwaleniem planu, a wartością w dniu jej zbycia. Wartość ta powinna odzwierciedlać obiektywną zmianę wartości, zatem nie ma znaczenia cena ustalona przez strony nabywcę i sprzedającego – wyjaśnia Filip Kijowski z kancelarii Woźniak Kocur. Warto też wiedzieć, że jeżeli po uchwaleniu lub zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego korzystanie z nieruchomości lub jej części stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone, to jej właściciel lub użytkownik wieczysty ma prawo do żądania odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę, wykupienia nieruchomości lub jej części, a także może przyjąć zaoferowaną przez gminę nieruchomość zamienną. – Skorzystanie z jednego z tych uprawnień zamyka jednak drogę do żądania odszkodowania za obniżenie wartości nieruchomości – przestrzega prawnik.
Właściciele niezabudowanych działek powinni też pamiętać, że miejscowy plan lub jego zmiana mogą istotnie zmienić przeznaczenie ich działki. W takiej sytuacji znaleźli się właściciele nieruchomości w Krzesinach, w okolicy bazy myśliwców F-16. Okazało się, że na ich działkach nagle nie można nic wybudować, co radykalnie obniżyło ich wartość. Właściciel takiej działki musi w ciągu dwóch lat od formalnej zmiany wystąpić o odszkodowanie lub zgłosić żądanie odkupienia nieruchomości.
Na zgłoszenie żądania odszkodowania za utratę wartości właściciel nieruchomości ma 5 lat. Warto wiedzieć, że dla zgłoszenia tego roszczenia nie ma znaczenia, jaki typ inwestycji jest realizowany. – Odszkodowanie przysługuje za sam fakt obniżenia wartości nieruchomości związany z uchwaleniem miejscowego planu – wyjaśnia Filip Kijowski.
Jeżeli ktoś się zagapi i kupi dom w bezpośrednim sąsiedztwie zaplanowanej autostrady, to żadne roszczenie mu nie przysługuje.
A co w sytuacji, kiedy na jakimś terenie nie ma planu? Wtedy szczególnie warto się tym interesować. – Przepisy o planowaniu przestrzennym dają mieszkańcom możliwość wpływania na postanowienia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w trakcie jego ustalania – podkreśla Kijowski. Można to robić w formie wniosków i uwag do projektów studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Kiedy gmina nie ma planu, właściciel nieruchomości może też stać się stroną przy ustalaniu warunków zabudowy sąsiadującej posesji. Warto o tym pamiętać, bo strona ma szerokie uprawnienia. Może m.in. przeglądać dokumentację oraz zgłaszać wnioski dowodowe, a także do złożyć odwołanie od decyzji.
W ocenie oddziaływania inwestycji na nieruchomość właściciele często kierują się subiektywni odczuciami. To jest oczywiście ważne, np. dla komfortu mieszkania. Ale jeśli ktoś chciałby się upewnić czy po wybudowaniu drogi wartość jego nieruchomości wzrośnie czy spadnie, to powinien skorzystać z usług rzeczoznawcy. Niestety to nie jest tania usługa. Jej koszt waha się od kilkuset do kilku tysięcy złotych. Ale za to zyskuje się pewną gwarancję, bo rzeczoznawcy są ubezpieczeni i można ich skarżyć do sądu. Najgorszym rozwiązaniem jest opieranie strategicznych decyzji dotyczących nieruchomości na poradach agentów nieruchomości lub handlowców deweloperów.
Należy jednak pamiętać, że przy wycenach nieruchomości nie ma prostych odpowiedzi. – Dwa identyczne mieszkania w tym samym bloku mogą mieć różną wartość – przestrzega prof. Mączyńska. Okazuje się, że znaczenie będzie miało nawet oddalenie od szybu windy.