„Wtórny” znaczy „prostszy”?
Ceny, standard, dodatkowe koszty – to czynniki, które pozwalają rozstrzygnąć dylemat: nowe wnętrza czy używane mieszkanie? Warto pamiętać, że rynek wtórny i pierwotny różni jeszcze jedno: sposób kredytowania nieruchomości. Przyglądamy się bliżej kredytom hipotecznym na własne „m” kupione od wcześniejszych właścicieli.
Kredyt na używane mieszkanie jest najpopularniejszym rodzajem kredytu hipotecznego. Skąd ta tendencja? Specyfika rynku wtórnego – to za nią kryje się odpowiedź. – Jest kilka cech charakteryzujących rynek wtórny w Polsce. Przede wszystkim cena zakupu, która najczęściej jest niższa od mieszkań nowych i może wynosić od kilkunastu do nawet 30% mniej – w zależności od lokalizacji. O popularności używanych „m” decyduje też rozwinięta infrastruktura w stosunku do nowych lokali, budowanych poza centrum miast. Na decyzję zakupową wpływają dodatkowo gusta kupujących – styl mieszkań, ich standard, pomysły na zagospodarowanie surowego stanu czy wyremontowanie lokalu, które ciągną za sobą koszty materiałów wykończeniowych.
Kredyt na deweloperskie „m”
Decydując się na zakup nieruchomości od dewelopera najpierw powinniśmy sprawdzić jego wiarygodność. Bank w procesie kredytowania wymaga od przyszłego kredytobiorcy, by przedstawił dokumenty potwierdzające rzetelność dewelopera, prosząc z reguły o odpis z księgi wieczystej nieruchomości, na której realizowana jest inwestycja mieszkaniowa oraz o umowę przedwstępną, która powinna dokładnie określać standard wykończenia lokalu. Bank może zwrócić się również o pozwolenia na budowę albo na użytkowanie (jeśli inwestycja jest już zakończona), deweloper często musi również przedstawić dokumenty rejestracyjne firmy, jak KRS lub wpis do rejestru działalności gospodarczej.
Kredyt na mieszkanie z rynku pierwotnego wypłacany jest w transzach
To kolejna cecha charakterystyczna przy zakupie nowej nieruchomości. Kolejne wypłaty uzależnione są od postępów prac budowalnych. Bank może w trakcie trwania inwestycji zlecić kontrolę na placu budowy – inspekcje te mogą być dodatkowo płatne. Dodatkowym kosztem nie będzie za to rata kredytu do momentu zakończenia inwestycji. Zanim nieruchomość zostanie oddana do użytku obowiązuje karencja, co oznacza, że kredytobiorca spłaca do tej chwili tylko część odsetkową kredytu, i tylko od wykorzystanej kwoty.
Loka l używany, czyli jedna transza i mniej formalności
Na rynku kredytów hipotecznych z przeznaczeniem na mieszkania używane jest prościej. Procedura kredytowania jest w takim przypadku mniej skomplikowana. Przede wszystkim wypłata kredytu odbywa się w jednej transzy. – Przy lokalu używanym płatność jest niemal zawsze dokonywana jednorazowo. Czasami, w przypadku gdy naszym kredytem spłacamy kredyt sprzedającego, bank wymusi na nas uruchomienie kredytu w transzach. Wówczas najpierw spłacany jest kredyt, a dopiero po przedstawieniu dokumentów o spłacie i złożeniu wniosku o wykreślenie hipoteki uruchamiana jest kwota, która trafi już na konto sprzedającego. Rynek wtórny oznacza dla kredytobiorcy również mniej dokumentów do przedstawienia w banku. Potrzebne są tak naprawdę trzy dokumenty. Po pierwsze Księga Wieczysta – to z niej bank dowiaduje się, kto jest aktualnym właścicielem nieruchomości oraz czy nie ma na niej ustanowionej hipoteki. Po drugie – podstawa nabycia, najczęściej w formie aktu notarialnego. To dokument, którego zasadność przedstawienia w banku sprzedający lokal często kwestionują. Ich argument: po co prezentować podstawę nabycia, skoro wszystkie niezbędne informacje zawarte są w Księdze Wieczystej? Okazuje się jednak, że są wyjątki (np. gdy mieszkanie jest przyznawane przez sąd przy podziale majątku i gdy na przejmującego nieruchomość nakładane są dodatkowe opłaty). Trzecim niezbędnym dla banku dokumentem jest umowa przedwstępna. – Nie musi być ona w formie aktu notarialnego, tak jak przy zakupie od dewelopera. Może mieć formę cywilno- prawną i być spisana odręcznie. Oczywiście zawsze lepiej podpisać umowę przedwstępną u notariusza, ponieważ łatwiej ją w razie jakichkolwiek komplikacji wyegzekwować – tłumaczy Robert Pawlik, doradca finansowy, Notus Doradcy Finansowi.
Rzeczoznawca – tak, droższe ubezpieczenie – nie
Kupując mieszkanie z rynku wtórnego finansowane kredytem hipotecznym trzeba liczyć się z wyceną rzeczoznawcy. Jego zadanie? Oszacować wartość nabywanej przez kredytobiorcę nieruchomości. Niekiedy wartość ta jest niższa niż cena, za którą właściciel mieszkania chce sprzedać nieruchomość. Efekt? Bank nie chce udzielić kredytu w kwocie, o którą wnioskuje przyszły właściciel lokalu. Różnicę między kredytem na nowe i używane mieszkanie widać jeszcze w ubezpieczeniach do czasu wpisania do księgi wieczystej. – Nie chodzi tu o koszty (choć zdarza się, że dla rynku pierwotnego są wyższe), ale o okres opłacania ubezpieczenia. Jako że podstawą zabezpieczenia kredytu jest dla banku KW nieruchomości, od wypłaty kredytu do faktycznego i prawomocnego dokonania wpisu przez sąd wieczysto-księgowy kredytobiorca musi płacić za ubezpieczenie – tłumaczy Pawlik, specjalista, Notus Doradcy Finansowi. I wylicza: – To zazwyczaj koszt marży podwyższony o ok. 1-1,5%.
Przekładając procenty na realne pieniądze, przy kredycie na 350 000 zł na 30 lat to dodatkowe 230-350 zł więcej miesięcznie. Warto dodać, że przy mieszkaniu używanym okres oczekiwania na wpis do księgi wieczystej to od dwóch do sześciu miesięcy, przy mieszkaniu od dewelopera – nawet kilka lat. Skąd ta różnica? Deweloper może załatwić sprawę KW dopiero po wybudowaniu nieruchomości.