Bankowe promocje kredytów hipotecznych nie zawsze opłacalne
Co przyciąga klientów? Promocje! Niewątpliwie zgadzają się z tym banki, które w ostatnim czasie coraz liczniej wprowadzają do oferty promocje kredytów hipotecznych. Specjalne okazje obejmują najczęściej niższe marże oferowane w pierwszych latach trwania kredytu hipotecznego.
Jednak, czy zawsze oferta promocyjna jest korzystna?
Coraz więcej banków proponuje klientom kredyt hipoteczny z promocyjną marżą. To niewątpliwie znak, że zbliża się jesień, czyli czas zwiększonego popytu na mieszkania. Natomiast obniżka marży, to jeden z najbardziej oczekiwanych przez klientów preferencyjnych warunków kredytowych, który chętnie przyciąga ich do danej instytucji.
Banki tną marżę, ale tylko na powinien czas
W ostatnim czasie kilka banków zmodyfikowało swoją ofertę kredytów hipotecznych wprowadzając niższą marżę. Jednak promocja obejmuje tylko pewien czas, na początku okresu kredytowania i zazwyczaj trwa od roku do trzech lat. I tak, np. Eurobank wprowadził promocyjną marżę w pierwszym roku kredytowania. Klienci, którzy zdecydują się na kredyt z minimum 10-cio procentowym wkładem własnym, w pierwszym roku finansowania mogą uzyskać obniżkę marży o 0,45 punktu procentowego, czyli na poziomie 0,8 p.p., a po zakończeniu tego okresu wzrasta do poziomu 1,25 p.p. Kredytobiorcy nie dysponujący tak dużym wkładem własnym, mogą liczyć na marżę na poziomie odpowiednio 1,20 i 1,55 p.p.
Oprócz Eurobanku na promocyjną marżę w pierwszym roku kredytowania mogą liczyć także osoby zaciągające kredyty w Deutsche Banku, czy DnB Nord. Rok dłużej obniżonym oprocentowaniem mogą cieszyć się kredytobiorcy zadłużeni w Banku Ochrony Środowiska. Najdłuższy, bo 5-letni okres z niższą marżą dostępny jest w ofercie BNP Paribas.
Ile zyskujemy dzięki niższej marży?
Odpowiedź na pytanie, ile zyskujemy dzięki promocyjnej marży jest możliwa dopiero po wyliczeniu średniej ważonej jej wartości w całym okresie kredytowania. Analizie zostały poddane oferty 5 banków, które różnicują oprocentowanie w kolejnych latach kredytowania. Poniższa tabela przestawia średnią ważoną marżę dla każdego z banków dla okresu 30 i 20-letniego. Dla dłuższego z okresów różnica między marżą docelową płaconą przez niemal cały okres kredytowania, a średnią uwzględniającą obniżkę w pierwszym roku kredytowania jest niewielka. W związku z tym szczególnie wnikliwie należy podchodzić do tego typu ofert, bo korzyść jaką możemy uzyskać dzięki promocyjnej obniżce marży jest naprawdę znikoma.
Bank | Marża promocyjna |
Marża docelowa |
Marża średnia ważona 30 lat |
Marża średnia ważona 20 lat |
BNP Paribas | 0,90 p.p. przez 5 lat | 1,29 p.p. | 1,187 p.p. | 1,132 p.p. |
Bank Ochrony Środowiska |
0,75 p.p. w 1. roku 1,00 p.p. w 2. roku |
1,30 p.p. | 1,254 p.p. | 1,227 p.p. |
Deutsche Bank | 0,50 p.p. w 1. roku | 1,10 p.p. | 1,067 p.p. | 1,047 p.p. |
DnB Nord | 0,00 p.p. w 1. roku | 1,00 p.p. | 0,944 p.p. | 0,913 p.p. |
Eurobank | 0,80 p.p. w 1. roku | 1,25 p.p. | 1,225 p.p. | 1,211 p.p. |
Aktualnie na rynku możliwe jest jednak znalezienie banku, gdzie co prawda nie ma niższej promocyjnej marży w początkowym okresie kredytowania, ale w skali całego okresu spłaty realna marża będzie niższa. Z naszych wyliczeń wynika, że wśród banków stosujących promocję średnia ważona marża dla 30-letniego okresu kredytowania waha się od 0,944 do 1,254 punktu procentowego. Tymczasem aktualnie co najmniej w 4 bankach możliwa jest do uzyskania jest marża na poziomie 1,1 lub niższym. Oznacza to że co prawda w pierwszych miesiącach kredyt będzie wyżej oprocentowany, ale w skali 30 lat stanie się on tańszym zobowiązaniem.
Bank | Marża |
BZ WBK | 0,99 |
ING Bank Śląski | 0,85 |
Lukas | 1,10 |
Nordea | 1,10 |
Wybierając kredyt należy także pamiętać jeszcze o dodatkowych kosztach poza odsetkowych, takich jak prowizja czy ubezpieczenia. Niejednokrotnie te dodatkowe opłaty mogą skutecznie podwyższyć łączny koszt kredytu i nawet najniższa promocyjna marża nie zrekompensuje innych płatności. Dlatego przed podjęciem decyzji o zaciągnięciu kredytu wszystkie koszty wynikające z oprocentowania i ubezpieczeń należy dokładnie policzyć i porównać.