Coraz większa część dochodów przeznaczana jest na spłatę kredytów hipotecznych
W II kwartale tego roku przeciętna polska rodzina na obsługę kredytu przeznaczonego na zakup nieruchomości na rynku pierowotnym musiała przeznaczyć jeszcze większą część swojego dochodu niż 3 miesięce temu. Indeks Obciążenia Hipotecznego (IOH) sporządzany przez
Dom Kredytowy Notus osiągnął wartość 37,50% i wzrósł o 1,62 p.p. Jednak w ujęciu rocznym sytuacja przykładowej rodziny uległa poprawie, bowiem w ciągu 12 miesięcy wartość IOH spadła o 1,28 p.p.
Indeks Obciążenia Hipotecznego (IOH)
| 12.2011 | 03.2012 | 04.2012 | 05.2012 | 06.2012 | Zmiana kwartalna |
|
| Kraków | 45,28% | 40,02% | 42,15% | 43,52% | 43,48% | 8,66% |
| Trójmiasto | 35,03% | 32,31% | 33,98% | 36,44% | 38,39% | 18,80% |
| Wrocław | 36,15% | 39,07% | 39,80% | 41,95% | 36,64% | -6,24% |
| Poznań | 40,72% | 41,51% | 43,06% | 45,68% | 43,30% | 4,32% |
| Katowice | 27,94% | 27,60% | 27,60% | 29,11% | 26,75% | -3,07% |
| Łódź | 31,18% | 34,09% | 34,37% | 34,89% | 35,77% | 4,91% |
| Warszawa | 37,70% | 36,53% | 36,61% | 39,27% | 38,19% | 4,56% |
| Średnio | 36,29% | 35,88% | 36,80% | 38,69% | 37,50% | 4,53% |
Opracowanie Dom Kredytowy Notus, na podstawie danych własnych oraz: GUS, redNet Consulting
Wartości Indeksu Obciążenia Hipotecznego są szczególnie istotne dla osób planujących zakup nieruchomości i zaciągnięcie kredytu. Odczyty w kolejnych miesiącach pokazują jak dużą część swojego dochodu netto rodzina musi przeznaczać na obsługę nowo zaciąganego zobowiązania kredytowego. Warto przypomnieć, że zgodnie z obowiązującą Rekomendacją T Komisji Nadzoru Finansowego „maksymalny poziom relacji wydatków związanych z obsługą zobowiązań kredytowych do średnich dochodów netto osiąganych przez osoby zobowiązane do spłaty zadłużenia nie powinien być wyższy niż 50% dla klientów detalicznych o dochodach netto nie przekraczających poziomu przeciętnego wynagrodzenia w gospodarce, w żadnym jednak przypadku nie powinien być wyższy niż 65%”.
Co zdecydowało o zmianach?
W okresie od kwietnia do czerwca o wzroście Indeksu Obciążenia Hipotecznego obliczanego dla 7 największych polskich aglomeracji przesądziły dwa czynniki. W największym stopniu zadecydował o tym wzrost oprocentowania kredytów wynikający zarówno z wyższych marż, jak i wzrostu decydującej o oprocentowaniu stawki Wibor. Średnie oprocentowanie dla analizowanego przykładu w II kwartale tego roku wzrosło o 0,25 p.p. do 6,75 procent. Na wyższe odczyty IOH wpływ miały także wyższe ceny ofertowe metra kwadratowego nabywanych nieruchomości. Te niekorzystne wzrosty nie zostały wystarczająco zniwelowane poprzez w tym przypadku pozytywne zmiany decydującego o wartości Indeksu czynnika. Przeciętne wynagrodzenie brutto w sektorze przedsiębiorstw dla wybranych województw wzrosło w tym czasie tylko o 0,28 procent.
Pomimo wzrostu IOH w II kwartale warto zauważyć, że wartości Indeksu uległy obniżeniu w ujęciu rocznym. W czerwcu 2011 roku IOH wynosił 38,78 procent i był wyższy od aktualnego o 1,28 p.p. Wzrost wynagrodzeń o 3,81 procent i spadek cen nieruchomości o 5,29 procent były na tyle silne, że IOH spadł nawet mimo wyższego oprocentowania kredytów, które wzrosło w ciągu 12 miesięcy o 0,5 p.p.
Duże zróżnicowanie w regionach
Niemal, jak co kwartał IOH najwyższe wartości osiągnął w Krakowie (43,48%) i Poznaniu (43,30%), a najniższy był w Katowicach (26,75%). Najbardziej powinni cieszyć się jednak mieszkańcy Wrocławia, gdyż to w tym mieście Indeks spadł w największym stopniu. W czerwcu IOH dla stolicy Dolnego Śląska wyniósł 36,64 procent i był niższy aż o 6,24 procent niż 3 miesiące temu. W tym przypadku spadek Indeksu spowodowany został wzrostem wynagrodzenia o 10,87 procent w ujęciu 3-miesięcznym. IOH w II kwartale zanotował duży wzrost w Trójmieście (18,80 procent), ale był on spowodowany przede wszystkim wyjątkowo bardzo niskim poziomem indeksu 3 miesiące temu. Dla Trójmiasta w ujęciu rocznym IOH spadł o ponad 7 procent. Rekordowy spadek zanotowany został także w Katowicach. W ciągu ostatnich 12 miesięcy IOH spadł tam o 9,44 procent. Na tę zmianę złożył się splot dwóch korzystnych czynników. Wzrosło przeciętne wynagrodzenie (o 8,42 procent) oraz spadła średnia cena ofertowa nieruchomości (o 6,91 procent). Oznacza to, że różnica między aglomeracjami gdzie IOH jest najniższy (Katowice) i najwyższy (Kraków) systematycznie się pogłębia. Przykładowa rodzina na spłatę kredytu przeznaczonego na zakup takiego samego mieszkania musiała w Katowicach wydać tylko 26,75 procent swojego dochodu netto, ale w Krakowie było to aż 43,48 procent dochodu.
Przeciętne wynagrodzenie brutto w sektorze przedsiębiorstw
| 12.2011 | 03.2012 | 04.2012 | 05.2012 | 06.2012 | Zmiana kwartalna |
|
| małopolskie | 3 477,36 | 3 544,67 | 3 373,64 | 3 314,69 | 3 371,93 | -4,87% |
| pomorskie | 3 849,11 | 3 661,09 | 3 733,21 | 3 644,59 | 3 622,33 | -1,06% |
| dolnośląskie | 4 062,09 | 3 665,06 | 3 650,73 | 3 521,76 | 4 063,42 | 10,87% |
| wielkopolskie | 3 526,28 | 3 474,72 | 3 470,26 | 3 364,07 | 3 405,82 | -1,98% |
| śląskie | 5 005,42 | 4 003,15 | 3 957,74 | 3 825,15 | 4 190,29 | 4,67% |
| łódzkie | 3 615,05 | 3 272,34 | 3 218,53 | 3 222,88 | 3 195,17 | -2,36% |
| mazowieckie | 4 692,84 | 4 686,72 | 4 620,07 | 4 392,96 | 4 532,88 | -3,28% |
| Średnio | 4 032,59 | 3 758,25 | 3 717,74 | 3 612,30 | 3 768,83 | 0,28% |
Źródło danych: GUS
Średnia ofertowa cena m2 mieszkania (rynek pierwotny) o pow. 55 m2
| 12.2011 | 03.2012 | 04.2012 | 05.2012 | 06.2012 | k/k | |
| Kraków | 6 947,00 | 6 338,00 | 6 362,00 | 6 331,00 | 6 380,00 | 0,66% |
| Trójmiasto | 5 949,00 | 5 286,00 | 5 675,00 | 5 828,00 | 6 051,00 | 14,47% |
| Wrocław | 6 479,00 | 6 399,00 | 6 500,00 | 6 483,00 | 6 478,00 | 1,23% |
| Poznań | 6 336,00 | 6 445,00 | 6 684,00 | 6 744,00 | 6 418,00 | -0,42% |
| Katowice | 6 171,00 | 4 937,00 | 4 886,00 | 4 886,00 | 4 878,00 | -1,20% |
| Łódź | 4 974,00 | 4 985,00 | 4 948,00 | 4 935,00 | 4 973,00 | -0,24% |
| Warszawa | 7 806,00 | 7 649,00 | 7 567,00 | 7 571,00 | 7 533,00 | -1,52% |
| Średnio | 6 380,29 | 6 005,57 | 6 088,86 | 6 111,14 | 6 101,57 | 1,60% |
Źródło danych: redNet Consulting na podstawie portalu tabelaofert.pl
Metodologia indeksu
Indeks Obciążenia Hipotecznego pokazuje, jak duży procent dochodów netto polskich rodzin pochłania spłata nowo zaciąganego kredytu hipotecznego. IOH sporządzany jest jako średnia dla 7 największych polskich aglomeracji (Kraków, Trójmiasto, Wrocław, Poznań, Katowice, Łódź, Warszawa), przy założeniu, że kredyt na 30 lat na zakup 55 metrowego mieszkania zaciąga dwuosobowa rodzina zarabiająca miesięcznie dwukrotność przeciętnego wynagrodzenia w sektorze przedsiębiorstw dla danego województwa. Indeks liczony jest zarazem jako przeciętna dla kredytów z LTV (z ang. loan to value) na poziomie 100 i 80. Wpływ na kształtowanie się IOH mają: ceny ofertowe mieszkań na rynku pierwotnym dla danej aglomeracji, poziom przeciętnego wynagrodzenia netto w danym województwie oraz aktualny poziom oprocentowania kredytu. Bazę cen mieszkań wykorzystanych przy konstrukcji indeksu, stanowią dane dostarczane przez firmę redNet Consulting na podstawie portalu tabelaofert.pl. Indeks sporządzany jest z około jednomiesięcznym opóźnieniem w stosunku do zakończenia przyjętego przez Dom Kredytowy Notus kwartalnego okresu sprawozdawczego, jako że dane Głównego Urzędu Statystycznego dotyczące wynagrodzeń w poszczególnych województwach, dostępne są dopiero pod koniec miesiąca, który to następuje po miesiącu, którego dotyczą.