III kwartał 2012: Kredyt hipoteczny mniejszym obciążeniem dla budżetu domowego

Opublikowane: 05 listopada 2012

Przeciętna polska rodzina w III kwartale tego roku na obsługę kredytu przeznaczonego na zakup nieruchomości na rynku pierwotnym musiała przeznaczyć mniej niż 3 miesiące temu. Indeks Obciążenia Hipotecznego (IOH) sporządzany przez Dom Kredytowy Notus osiągnął wartość 37,07% i spadł o 0,43 p.p. w porównaniu z czerwcem. Również w ujęciu rocznym sytuacja rodzin się poprawiła, gdyż wartość IOH spadła aż o 1,99 p.p. Wartości Indeksu Obciążenia Hipotecznego są szczególnie istotne dla osób planujących zakup nieruchomości i zaciągnięcie kredytu. Odczyty w kolejnych miesiącach pokazują, jak dużą część swojego dochodu netto rodzina musi przeznaczać na obsługę nowo zaciąganego zobowiązania kredytowego. Obowiązująca ciągle Rekomendacja T Komisji Nadzoru Finansowego mówi, że  „maksymalny poziom relacji wydatków związanych z obsługą zobowiązań kredytowych do średnich dochodów netto osiąganych przez osoby zobowiązane do spłaty zadłużenia nie powinien być wyższy niż 50% dla klientów detalicznych o dochodach netto nie przekraczających poziomu przeciętnego wynagrodzenia w gospodarce, w żadnym jednak przypadku nie powinien być wyższy niż 65%”. Co prawda zapowiadane zmiany zarówno w Rekomendacji T jak i S mogą te limity zmienić lub całkowicie je znieść, to jednak ciągle powinny one być wyznacznikiem dla klientów odnośnie do akceptowanego poziomu wydatków.

Indeks Obciążenia Hipotecznego (IOH)

Opracowanie Dom Kredytowy Notus, na podstawie danych własnych oraz: GUS, redNet Consulting

Co zdecydowało o zmianach?
O spadku Indeksu Obciążenia Hipotecznego w okresie od lipca do września zadecydowały dwa czynniki. W największym stopniu przesądził o tym spadek średnich cen ofertowych analizowanych nieruchomości. W badanym okresie w 7 największych polskich aglomeracjach średnia cena mieszkania spadła o 2,79%. Dodatkowo na spadek IOH wpływ ma także obniżone oprocentowanie kredytów mieszkaniowych. Pomimo iż marże kredytowe w III kwartale rosły, to dzięki spadkowi stopy Wibor łączne oprocentowanie uległo obniżeniu. Od początku lipca do końca września Wibor 3-miesięczny spadł o 0,21 p.p., osiągając poziom 4,92%. Przełożyło się to na niższe oprocentowanie i raty, a w konsekwencji wspomogło spadek Indeksu Obciążenia Hipotecznego. IOH spadł, mimo że trzeci decydujący o jego wartościach składnik zmienił się w niekorzystnym kierunku. Przeciętne wynagrodzenie brutto w sektorze przedsiębiorstw w wybranych lokalizacjach w III kwartale spadło o 3,6%. Jednak ta niekorzystna zmiana nie przeważyła dwóch innych czynników (oprocentowanie i cena mieszkań) i dzięki temu badany indeks w III kwartale zanotował spadek.

Również w ujęciu rocznym IOH spadł i była to zmiana o ponad 5 procent. Jednak w tym przypadku o korzystnym kierunku przesądziły inne czynniki niż w III kwartale. Na spadek wskaźnika w ostatnich 12 miesiącach wpływ miały oprócz spadku cen nieruchomości także wzrosty wynagrodzeń. Pomimo że w ostatnim kwartale wynagrodzenia spadły, to w skali ostatniego roku przeciętne wynagrodzenie wzrosło o 1,64%. W zestawieniu ze spadkiem średnich cen ofertowych o ponad 6 procent, te czynniki przesądziły o spadku IOH także w ujęciu rocznym, nawet pomimo niekorzystnego wzrostu oprocentowania kredytów od września 2011 roku.

Duże zróżnicowanie w regionach
Tradycyjnie, jak co kwartał, IOH najwyższe swoje wartości osiągnął w Krakowie (42,75%) i Poznaniu (41,93%), a najniższy był w Katowicach (28,52%). Jednak mieszkańcy stolicy Górnego Śląska nie powinni mieć powodów do zadowolenia, gdyż tylko w Katowicach oraz we Wrocławiu indeks był wyższy niż przed 3 miesiącami. Na spadek IOH na Górnym Śląsku wpływ miał duży spadek wynagrodzeń (8,4%) przy niemal niezmienionym poziomie cen nieruchomości. Jeszcze większy spadek przeciętnego wynagrodzenia w województwie dolnośląskim (13,4%) przesądził o wyższych odczytach IOH we Wrocławiu i to pomimo spadku cen nieruchomości. W stolicy Dolnego Śląska średnia cena analizowanych mieszkań o III kwartale spadła o niespełna 6%.

Pozytywne zmiany daje się jednak zauważyć w każdym regionie, jeśli przeanalizujmy zmiany IOH w ujęciu rocznym. W każdym analizowanym mieście wskaźnik uległ obniżeniu, ale skala zmian także wykazuje duże zróżnicowanie. W największym stopniu IOH spadł w Krakowie (9,66%), ale za to w Trójmieście spadek jest bardzo niewielki. W ciągu ostatniego roku w województwie pomorskim odnotowaliśmy zmianę tylko o 0,07%. Na kierunek i poziom zmian IOH w ujęciu rocznym wpływ ma głównie spadek średnich cen nieruchomości. W zależności od lokalizacji spadły one o kilka czy nawet kilkanaście procent. Rekordowy pod tym względem jest Kraków, gdzie średni poziom cen uległ zmniejszeniu o 11,53%. Mimo iż oprocentowanie kredytów uległo podwyższeniu, to w połączeniu z minimalnym, ale jednak wzrostem wynagrodzeń, to właśnie spadek cen przesądził o tym, że wartości IOH w ujęciu rocznym są niższe w każdym mieście.

Przeciętne wynagrodzenie brutto w sektorze przedsiębiorstw

Źródło danych: GUS

Średnia ofertowa cena m2 mieszkania (rynek pierwotny) o pow. 55 m2

Źródło danych: redNet Consulting na podstawie portalu tabelaofert.pl

Metodologia indeksu
Indeks Obciążenia Hipotecznego pokazuje, jak duży procent dochodów netto polskich rodzin pochłania spłata nowo zaciąganego kredytu hipotecznego. IOH sporządzany jest jako średnia dla 7 największych polskich aglomeracji (Kraków, Trójmiasto, Wrocław, Poznań, Katowice, Łódź, Warszawa), przy założeniu, że kredyt na 30 lat na zakup 55 metrowego mieszkania zaciąga dwuosobowa rodzina zarabiająca miesięcznie dwukrotność przeciętnego wynagrodzenia w sektorze przedsiębiorstw dla danego województwa. Indeks liczony jest zarazem jako przeciętna dla kredytów z LTV (z ang. loan to value) na poziomie 100 i 80. Wpływ na kształtowanie się IOH mają: ceny ofertowe mieszkań na rynku pierwotnym dla danej aglomeracji, poziom przeciętnego wynagrodzenia netto w danym województwie oraz aktualny poziom oprocentowania kredytu. Bazę cen mieszkań wykorzystanych przy konstrukcji indeksu, stanowią dane dostarczane przez firmę redNet Consulting na podstawie portalu tabelaofert.pl. Indeks sporządzany jest z około jednomiesięcznym opóźnieniem w stosunku do zakończenia przyjętego przez Dom Kredytowy Notus kwartalnego okresu sprawozdawczego, jako że dane Głównego Urzędu Statystycznego dotyczące wynagrodzeń w poszczególnych województwach, dostępne są dopiero pod koniec miesiąca, który to następuje po miesiącu, którego dotyczą.