Indeks Obciążenia Hipotecznego – płacimy rekordowo mało za kredyt - NOTUS Finanse

603 804 805

Przeciętna polska rodzina statystycznie wydaje coraz mniej na obsługę kredytu mieszkaniowego. Jak wynika z Indeksu Obciążenia Hipotecznego (IOH), tylko nieco ponad ¼ dochodu netto rodzina przeznacza na zakup nowego mieszkania o powierzchni 55 metrów kwadratowych. IOH w III kwartale br. był rekordowo niski i osiągnął poziom 26,07%.

 

Indeks Obciążenia Hipotecznego pokazuje, jak dużą część dochodu netto musi miesięcznie wydać rodzina zarabiająca dwukrotność przeciętnego wynagrodzenia w gospodarce, na spłatę kredytu zaciągniętego na zakup mieszkania o powierzchni 55 metrów kwadratowych. W zależności od regionu, jest to od niecałych 23% do niespełna 29% dochodu netto. Są to zatem wartości znacznie niższe niż sugeruje w Rekomendacji S Komisja Nadzoru Finansowego. Przypomnijmy, że zgodnie z Rekomendacją nr 9, poziom wydatków kredytowych nie powinien przekroczyć 40% dochodu netto. Wartości IOH są zatem znacznie poniżej limitów wskazanych przez KNF.

 

Indeks Obciążenia Hipotecznego (IOH)

 

10.2013

02.2014

06.2014

07.2014

08.2014

09.2014

10.2014

r/r

Kraków

31,28%

31,54%

30,85%

30,49%

30,90%

29,76%

28,73%

-8,15%

Trójmiasto

27,27%

27,05%

25,88%

26,62%

28,83%

27,92%

25,44%

-6,73%

Wrocław

29,50%

28,77%

24,72%

27,82%

27,19%

27,95%

25,36%

-14,04%

Poznań

32,59%

33,14%

30,93%

30,63%

31,06%

30,23%

27,91%

-14,37%

Łódź

25,86%

24,80%

24,20%

23,56%

24,02%

23,87%

22,70%

-12,21%

Warszawa

28,21%

27,94%

27,33%

27,95%

28,70%

28,21%

26,28%

-6,85%

Średnio

29,12%

28,87%

27,32%

27,84%

28,45%

27,99%

26,07%

-10,47%

Opracowanie Notus Doradcy Finansowi, na podstawie danych własnych oraz: GUS, redNet Consulting

 

Co zdecydowało o zmianach?

O poziomach IOH decydują trzy czynniki – wysokość przeciętnego wynagrodzenia w sektorze przedsiębiorstw, ceny nieruchomości oraz oprocentowanie kredytów. O tak dużym spadku IOH w stosunku rocznym zadecydowało przede wszystkim obniżenie oprocentowania nowych kredytów. Pomimo wzrostu średnich marż kredytowych, łączne oprocentowanie uległo obniżeniu za sprawą decyzji Rady Polityki Pieniężnej o obniżeniu stóp procentowych. Przełożyło się to na niższe raty i niższe obciążenia dla budżetów domowych.

W ciągu roku zaszły także zmiany w drugim obszarze decydującym o wartości IOH. Przeciętne wynagrodzenie dla analizowanych województw wzrosło o prawie 4 procent, co także pozwoliło na obniżenie indeksu. Spadek IOH mógłby być jeszcze głębszy, gdyby nie niekorzystna dla jego wartości zmiana w trzecim obszarze. Średnia cena ofertowa analizowanej nieruchomości w ciągu roku wzrosła o 4,25%. Jednak pomimo tej niekorzystnej zmiany IOH osiągnął rekordowo niski poziom 26,07%. Warto także przypomnieć, że w połowie 2012 roku wartości IOH oscylowały wokół 40%, zatem w ujęciu statystycznym zakup nowej nieruchomości jest aktualnie znacznie mniejszym obciążeniem niż kilka lat temu.

Regiony – duże zróżnicowanie

Tradycyjnie już obserwujemy duże zróżnicowanie wartości IOH w regionie. Tak jak niemal zawsze jest on najwyższy w Krakowie i Poznaniu. Jednak aktualnym poziomom (odpowiednio 28,73% i 27,91%) daleko do rekordów sprzed kilku lat. Mieszkańcy Krakowa najwięcej musieli płacić w grudniu 2011 roku, kiedy to IOH dla tego miasta wyniósł aż 45,28%. Z kolei w Poznaniu IOH był najwyższy w czerwcu 2012 roku i wyniosił wtedy 43,30%. Zatem aktualne poziomy indeksu, mimo iż najwyższe w skali kraju, są zdecydowanie niższe niż te odnotowywane kilka lat temu.

Na spłatę nowego kredytu mieszkaniowego najmniejszą część swojego dochodu przeznaczają aktualnie mieszkańcy Łodzi – IOH w październiku 2014 roku wyniósł 22,70%.Nie jest to zaskoczenie, gdyż to właśnie Łódź jest miastem, w którym zawsze odnotowujemy najniższe odczytu IOH. Nawet w rekordowym dla tego miasta czerwcu 2012 roku, kiedy to indeks wynosił 35,77%, był to i tak najniższy poziom w skali całego kraju.

 

Przeciętne wynagrodzenie brutto w sektorze przedsiębiorstw

 

10.2013

02.2014

06.2014

07.2014

08.2014

09.2014

10.2014

r/r

małopolskie

3 525,50

3 493,91

3 628,36

3660,02

3614,93

3676,01

3696,22

4,84%

pomorskie

3 823,50

3 804,32

3 932,91

3999,43

3906,6

3910,03

3993,03

4,43%

dolnośląskie

3 701,47

3 689,49

4 365,57

3934,54

4011,5

3842,12

3898,9

5,33%

wielkopolskie

3 505,84

3 461,25

3 554,47

3593,95

3503,1

3532,24

3586,36

2,30%

łódzkie

3 432,49

3 386,91

3 466,84

3626,15

3546,3

3526,04

3522,45

2,62%

mazowieckie

4 728,42

4 743,85

4 762,79

4817,7

4707,48

4686,69

4883,44

3,28%

Średnio

3786,20

3763,29

3951,82

3938,63

3881,65

3862,19

3930,07

3,80%

Źródło danych: GUS

Średnia ofertowa cena m2 mieszkania (rynek pierwotny) o pow. 55m2

 

10.2013

02.2014

06.2014

07.2014

08.2014

09.2014

10.2014

r/r

Kraków

6 122,00

6 295,00

6 395,00

6 375

6 420

6 399

6 597

7,75%

Trójmiasto

5 788,00

5 879,00

5 815,00

6 082

6 473

6 386

6 309

9,00%

Wrocław

6 061,00

6 064,00

6 166,00

6 255

6 268

6 281

6 141

1,32%

Poznań

6 343,00

6 554,00

6 282,00

6 290

6 252

6 246

6 218

-1,97%

Łódź

4 927,00

4 799,00

4 793,00

4 881

4 895

4 924

4 967

0,81%

Warszawa

7 405,00

7 572,00

7 437,00

7 693

7 765

7 735

7 971

7,65%

Średnio

6 107,67

6 193,83

6 148,00

6 262,55

6 345,36

6 328,40

6 367,15

4,25%

Źródło danych: redNet Consulting na podstawie portalu tabelaofert.pl

 

Metodologia indeksu

Indeks Obciążenia Hipotecznego pokazuje, jak duży procent dochodów netto polskich rodzin pochłania spłata nowo zaciąganego kredytu hipotecznego. IOH sporządzany jest, jako średnia dla 6 największych polskich aglomeracji (Kraków, Trójmiasto, Wrocław, Poznań, Łódź, Warszawa), przy założeniu, że kredyt na 30 lat na zakup 55 metrowego mieszkania zaciąga dwuosobowa rodzina zarabiająca miesięcznie dwukrotność przeciętnego wynagrodzenia w sektorze przedsiębiorstw dla danego województwa. Indeks liczony jest zarazem, jako przeciętna dla kredytów z LTV (z ang. loan to value) na poziomie 95 i 80. Wpływ na kształtowanie się IOH mają: ceny ofertowe mieszkań na rynku pierwotnym dla danej aglomeracji, poziom przeciętnego wynagrodzenia netto w danym województwie oraz aktualny poziom oprocentowania kredytu. Bazę cen mieszkań wykorzystanych przy konstrukcji indeksu, stanowią dane dostarczane przez firmę redNet Consulting na podstawie portalu tabelaofert.pl. Indeks sporządzany jest z około jednomiesięcznym opóźnieniem w stosunku do zakończenia przyjętego przez Dom Kredytowy Notus okresu sprawozdawczego, jako że dane Głównego Urzędu Statystycznego dotyczące wynagrodzeń w poszczególnych województwach, dostępne są dopiero pod koniec miesiąca, który to następuje po miesiącu, którego dotyczą.

Michał Krajkowski

Główny Analityk

Notus Doradcy Finansowi