Kredyty hipoteczne pożerają mniejszą część zarobków niż rok temu
Przeciętna polska rodzina przeznaczy obecnie średnio o 15 procent mniej na spłatę raty nowo zaciągniętego kredytu hipotecznego niż w zeszłym roku. Wszystko za sprawą Rady Polityki Pieniężnej. Jej decyzje o obniżeniu stóp procentowych wpłynęły na wartość Indeksu
Obciążenia Hipotecznego (IOH) sporządzanego przez Dom Kredytowy Notus. W pierwszym kwartale 2013 roku jego wartość spadła o 1,1 p.p., a w ujęciu rocznym o 5,62 p.p.
Indeks Obciążenia Hipotecznego (IOH) pokazuje, jak dużą część dochodu netto pochłania comiesięczna rata kredytu hipotecznego. W pierwszym kwartale tego roku jego wartość spadła z 32,74% do 31,64%. Oznacza to, że np. przy kredycie w wysokości 300 tysięcy złotych, miesięczna rata nowego kredytu spadła o ponad 100 złotych.
Indeks Obciążenia Hipotecznego (IOH)
03 2012 |
06 2012 |
09 2012 |
12 2012 |
01 2013 |
02 2013 |
03 2013 |
Zm. % |
|
Kraków | 40,02% | 43,48% | 42,75% | 38,28% | 39,14% | 37,80% | 33,82% | -11,64% |
Trójmiasto | 32,31% | 38,39% | 36,03% | 29,97% | 32,33% | 34,16% | 30,93% | 3,19% |
Wrocław | 39,07% | 36,64% | 39,20% | 31,89% | 35,60% | 35,72% | 32,73% | 2,64% |
Poznań | 41,51% | 43,30% | 41,93% | 36,87% | 38,43% | 37,86% | 34,40% | -6,69% |
Łódź | 34,09% | 35,77% | 33,30% | 26,39% | 27,76% | 28,43% | 27,54% | 4,38% |
Warszawa | 36,53% | 38,19% | 37,72% | 33,03% | 34,14% | 33,64% | 30,44% | -7,83% |
Średnio | 37,26% | 39,29% | 38,49% | 32,74% | 34,57% | 34,60% | 31,64% | -3,34% |
Opracowanie Dom Kredytowy Notus, na podstawie danych własnych oraz: GUS, redNet Consulting
Największe znaczenie dla spadku IOH, i to zarówno w ujęciu rocznym jak i kwartalnym, miało niższe oprocentowanie kredytów mieszkaniowych. Decyzje Rady Polityki Pieniężnej przełożyły się na niższy Wibor, co z kolei zaowocowało tańszym kredytem. Spadkowi IOH w ujęciu kwartalnym nie przeszkodziły nawet niekorzystne zmiany dwóch pozostałych parametrów decydujących o wartościach Indeksu. W I kwartale tego roku spadło przeciętne wynagrodzenie w analizowanych lokalizacjach, także średnia cena ofertowa wybranych nieruchomości nieznacznie wzrosła. Jednak spadek przeciętnego oprocentowania (z 5,91% do 5,17%) i obniżenie raty były na tyle silne, że zniwelowały spadek wynagrodzenia i niewielki wzrost cen nieruchomości.
O 15 procent niższe raty
Znaczący spadek Indeksu widać w ujęciu rocznym, w którym to IOH spadł o ponad 15 procent z poziomu 37,26% do 31,64%, a przesądziły o tym podobne przyczyny jak w analizie kwartalnej. Oznacza to, że obecnie zaciągając nowy kredyt hipoteczny przeciętna polska rodzina przeznaczy mniej niż 1/3 swoich zarobków netto na spłatę miesięcznej raty, a jeszcze rok temu musiałaby wyłożyć z portfela prawie 38 procent dochodów na spłatę kredytu. Główną przyczyną tak znaczącej oszczędności na wysokości raty należy upatrywać przede wszystkim w spadku oprocentowania kredytów. W ciągu ostatnich 12 miesięcy oprocentowanie kredytu spadło o 1,33 p.p. z poziomu 6,50%, co w oczywisty sposób przełożyło się na niższe raty kredytowe. W marcu 2012 roku przeciętna rata kredytu przeznaczonego na zakup mieszkania o powierzchni 55 m2 wynosiła 1940 złotych, a 12 miesięcy później już 245 złotych mniej. Ponadto od marca 2012 roku przeciętne wynagrodzenie w wybranych lokalizacjach wzrosło o niespełna 3%. Kumulacja tych dwóch czynników przyczyniła się do tak dużego spadku IOH w ujęciu rocznym.
Zróżnicowanie w każdym mieście
Odczyty IOH dla największych miast nie przekraczają 40%, a więc mieszczą się w limitach „starej” Rekomendacji T, według której obciążenia nie mogą przekroczyć 50% osiąganego dochodu lub 65% w przypadku, gdy wynagrodzenie przekracza przeciętne osiągane w gospodarce narodowej. Co prawda „nowa” Rekomendacja T, jak i projekt Rekomendacji S nie narzucają arbitralnie bankom limitów obciążenia dochodu, ale mimo to KNF sugeruje, aby limity te nie przekraczały sugerowanych poziomów. Jako bezpieczne wskazuje się 40% oraz 50% dla zarabiających powyżej średniej krajowej. Poziomy te mogą zostać przekroczone, ale musi to być w pełni świadoma decyzja zarówno banku jak i klienta, z wszelkimi konsekwencjami z tego wynikającymi.
W I kwartale 2013 roku Indeks Obciążenia Hipotecznego zanotował rekordowy spadek w Krakowie. Mimo, iż w stolicy Małopolski IOH notuje ciągle jedne z najwyższych wartości, to jednak różnica w porównaniu z innymi miastami nie jest już tak duża jak w minionych okresach. Na tak duży spadek złożyła się kumulacja pozytywnych zmian wszystkich parametrów decydujących o wartościach IOH. Spadek oprocentowania, wzrost wynagrodzeń oraz spadek cen nieruchomości w Krakowie przełożyły się na obniżenie wartości IOH o aż ponad 11 procent. Warto zwrócić uwagę na duże zróżnicowanie zmian w każdym z miast. Mimo iż IOH liczony, jako średnia dla wybranych miast spadł o 3,34% to w połowie miast wartości Indeksu wzrosły. Jednak były to relatywnie niewielkie wzrosty i w zestawieniu z dużymi spadkami w Krakowie, Poznaniu i Warszawie, nie odwróciło to trendu spadkowego, jaki obserwujemy od wielu miesięcy.
Tak dużych zróżnicowań w poszczególnych miastach nie obserwujemy za to analizując wartości IOH w ujęciu rocznym. W tym przypadku w każdym mieście Indeks zmniejszył swoją wartość, chociaż skala zmian też jest duża. Największe spadki obserwujemy w Łodzi (19,21%), a w najmniejszym stopniu IOH spadł w Trójmieście. Analizując zmiany w ciągu 12 miesięcy warto zwrócić uwagę jak duże znaczenie dla zmian wartości IOH ma w ostatnim czasie oprocentowanie kredytów. W Trójmieście w ujęciu rocznym zaobserwowaliśmy wzrost średniej ceny ofertowej, aż o ponad 18 procent. Jednak spadek oprocentowania był tak silny, że w połączeniu z wzrostem wynagrodzeń IOH i tak obniżył swoją wartość w porównaniu z marcem 2012 roku.
Średnia ofertowa cena m2 mieszkania (rynek pierwotny) o pow. 55 m2
03 2012 |
06 2012 |
09 2012 |
12 2012 |
01 2013 |
02 2013 |
03 2013 |
k/k | |
Kraków | 6 338 | 6 380 | 6 320 | 6 447 | 6 340 | 6 320 | 6 368 | -1,23% |
Trójmiasto | 5 286 | 6 051 | 5 804 | 5 509 | 5 816 | 6 165 | 6 260 | 13,63% |
Wrocław | 6 399 | 6 478 | 6 097 | 6 178 | 6 175 | 6 223 | 6 160 | -0,29% |
Poznań | 6 445 | 6 418 | 6 207 | 6 287 | 6 263 | 6 295 | 6 342 | 0,87% |
Łódź | 4 985 | 4 973 | 4 852 | 4 771 | 4 630 | 4 641 | 4 753 | -0,38% |
Warszawa | 7 649 | 7 533 | 7 405 | 7 456 | 7 455 | 7 551 | 7 493 | 0,50% |
Średnio | 6 183 | 6 305 | 6 114 | 6 108 | 6 113 | 6 199 | 6 229 | 1,99% |
Źródło danych: redNet Consulting na podstawie portalu tabelaofert.pl
Indeks Obciążenia Hipotecznego (IOH)
03 2012 |
06 2012 |
09 2012 |
12 2012 |
01 2013 |
02 2013 |
03 2013 |
Zm. % |
|
małopolskie | 3 544,67 | 3 371,93 | 3 345,83 | 3 546,38 | 3 346,08 | 3 374,44 | 3 654,52 | 3,0 |
pomorskie | 3 661,09 | 3 622,33 | 3 645,93 | 3 870,37 | 3 716,19 | 3 641,70 | 3 928,52 | 1,5 |
dolnośląskie | 3 665,06 | 4 063,42 | 3 520,50 | 4 079,71 | 3 583,53 | 3 515,93 | 3 653,37 | -10,5 |
wielkopolskie | 3 474,72 | 3 405,82 | 3 350,32 | 3 590,67 | 3 366,89 | 3 355,17 | 3 578,19 | -0,3 |
łódzkie | 3 272,34 | 3 195,17 | 3 297,53 | 3 806,79 | 3 445,55 | 3 294,93 | 3 349,28 | -12,0 |
mazowieckie | 4 686,72 | 4 532,88 | 4 443,15 | 4 753,83 | 4 510,78 | 4 529,75 | 4 777,81 | 0,5 |
Średnio | 3 717,43 | 3 698,59 | 3 600,54 | 3 941,29 | 3 661,50 | 3 618,65 | 3 823,62 | -3,0 |
Opracowanie Dom Kredytowy Notus, na podstawie danych własnych oraz: GUS, redNet Consulting