Kupujesz apartament – zgromadź większy wkład własny - NOTUS Finanse

603 804 805

Większy wkład własny oraz wyższa zdolność kredytowa. To dwa elementy, które wpływają na finansowanie nieruchomości segmentu premium. Z punktu widzenia banku najważniejsze jest zabezpieczenie kredytu oraz ewentualna łatwa sprzedaż nieruchomości w przyszłości. Jeśli kupujemy nietypową nieruchomość na rynku o ograniczonej płynności, to musimy liczyć się z koniecznością wniesienia nawet 30 procent wkładu własnego.

Duża powierzchnia – większy wkład własny

Z punktu widzenia banku korzystniejszym rozwiązaniem, sprzyjającym rozłożeniu ryzyka, jest udzielenie kilku kredytów w wysokości np. 250 tysięcy złotych o łącznej wartości 1,5 miliona złotych, niż jednego kredytu o takiej samej wartości. Podobnie w przypadku powierzchni nieruchomości bezpieczniejsze dla banku jest skredytowanie typowego mieszkania, niż finansowanie mieszkania o ponad przeciętnej powierzchni. Dlatego kupując mieszkania o powierzchni powyżej 150 metrów kwadratowych, czy domu większego niż 300 metrów kwadratowych, musimy liczyć się z innymi wymogami dotyczącymi między innymi wkładu własnego. W takich przypadkach możemy oczekiwać, że bank będzie wymagał większego niż standardowy wkład własny. Przypomnijmy, że w 2016 roku zgodnie z Rekomendacją S Komisji Nadzoru Finansowego, kwota kredytu nie może przekroczyć 85 procent wartości nieruchomości. Jednocześnie regulacje dopuszczają możliwość udzielenia kredytu z 10 procentowym wkładem, pod warunkiem ubezpieczenia części brakującej kwoty. Kilka banków skorzystało z tego rozwiązania i udziela kredytów w wysokości nawet 90 procent mieszkania. Jednak takie regulacje obowiązują przy typowych nieruchomościach, łatwo zbywalnych, które w przypadku ewentualnej windykacji pozwolą na relatywnie szybką sprzedaż i odzyskanie przynajmniej części środków. Zgoła odmiennie wygląda sytuacja w przypadku nieruchomości bardzo dużych. Jeśli kupujemy takie mieszkanie czy dom, musimy liczyć się z wymogiem wniesienia większego wkładu własnego. Nawet banki, które standardowo wymagają tylko 10 procent wkładu własnego, przy nieruchomościach nietypowych będą oczekiwać wkładu własnego rzędu 20-30 procent. Wymogi te nie są jasno zapisane w procedurach bankowych, dopiero po wycenie nieruchomości, zweryfikowaniu jej stanu prawnego i technicznego, bank oceni w jakiej wysokości może udzielić kredytu i w związku z tym jaki wkład własny musi wnieść nabywca.

Domek w górach to też wyższy wkład własny

Podobnie jak powierzchnia nieruchomości, na poziom wkładu własnego wpływa także lokalizacja. Piękny dom, ale wybudowany w dzikiej głuszy leśnej będzie także wiązał się z podwyższonym ryzykiem dla banku i obniżeniem maksymalnej kwoty kredytu. Również nieruchomość z bardzo trudnym dojazdem, zlokalizowana w nieatrakcyjnym miejscu także będzie rodziła konieczność zwiększenia wkładu własnego. Trzeba pamiętać, że bank nie kieruje się w analizie sentymentami, względami estetycznymi, czy pięknym widokiem z okna o poranku, ale twardymi danymi. Najważniejsza jest tak zwana elastyczność i płynność. Jeśli nieruchomość zalicza się do grupy domów trudno zbywalnych, to ryzyko dla banku jest podwyższone. Rzadziej pojawia się to w przypadku zakupu mieszkań, ale kupując dom na odludziu musimy liczyć się z koniecznością zwiększenia wkładu własnego.

Wykończenie mieszkania też kosztuje

O zakwalifikowaniu nieruchomości do segmentu premium decydować może także standard wykończenia. Wyjątkowo ekskluzywne materiały czy ich nadmierna ekstrawagancja może spowodować, że uzyskanie finansowania stanie się utrudnione. Pamiętajmy, że dla banku najlepszym zabezpieczeniem jest nieruchomość typowa, a wszelkiego rodzaju odstępstwa od reguły powodują wzrost ryzyka dla banku i słabsze zabezpieczenie kredytu. Zainwestowanie w wykończenie kilkuset tysięcy złotych oczywiście częściowo podnosi wartość nieruchomości, ale na pewno nie współmiernie do nakładów. Założenie zimowego ogrodu czy przysłowiowe „złote klamki” podnosi standard wykończenia i komfort zamieszkania, ale czasami może doprowadzić wręcz do obniżenia wartości takiej nieruchomości. Nie możemy być zatem zdziwieni, gdy bank w takim przypadku będzie także oczekiwał zwiększenia wkładu własnego i potraktuje takie mieszkanie inaczej niż np. 50 metrów kwadratowych w bloku z wielkiej płyty.

Marża, prowizja i inne koszty

Po zaakceptowaniu przez bank nieruchomości oraz ustaleniu maksymalnej kwoty kredytu, pozostałe procesy w przypadku mieszkań o podwyższonym standardzie są niemal identyczne, jak przy każdym innym kredycie mieszkaniowym. Marża ustalana jest w oparciu o relację kwoty kredytu do wartości nieruchomości, natomiast inne zabezpieczenia, np. ubezpieczenia na życie, ustanawiane są w oparciu o procedury banku. W zależności od liczby kredytobiorców, ich dochodów, czy wieku bank decyduje czy polisa na życie będzie wymagana.

Uzyskanie kredytu na nieruchomość o podwyższonym standardzie wbrew pozorom nie jest prostsze od finasowania zakupu małego domu, czy typowego M-3. Nawet bardzo wysokie dochody kredytobiorcy, czy wykonywany zawód nie będą miały znaczenia, jeśli nabywana nieruchomość będzie trudno zbywalna. Kupując tego typu nieruchomość musimy się liczyć z wymogiem wniesienia wyższego niż standardowy wkładu własnego.

Michał Krajkowski

Główny Analityk

Notus Doradcy Finansowi