„Mieszkanie dla młodych” szansą dla rynku?
Reklama dźwignią handlu, a czy nowy rządowy program „Mieszkanie dla Młodych” będzie dźwignią dla całego sektora nieruchomości i kredytów hipotecznych? Ma duże szanse, bo jak potwierdzają dane wygasły w zeszłym roku program „Rodzina na Swoim” dał niezłego kopa na rozpęd całej branży.
W drugi i trzecim kwartale tego roku widać wzrost zainteresowania klientów kupnem nieruchomości. Również więcej osób decyduje się na zaciągnięcie kredytu mieszkaniowego, do czego zachęcają ich spadające stopy procentowe, a co za tym idzie niższy Wibor i wyższa zdolność kredytowa. I chociaż w czwartym kwartale tego roku cały rynek nieruchomości i kredytów ma szanse zanotować wzrost, to jednak dopiero w przyszłym roku możemy być świadkami większego wzrostu w tym sektorze. Wszystko właśnie za sprawą rządowego programu „Mieszkanie dla Młodych”.
Rodzina na Swoim zachęcała do kupna nieruchomości
W ostatnich latach stymulatorem rynku była „Rodzina na Swoim”, która skutecznie zachęcała do kupna nieruchomości na kredyt tych niezdecydowanych lub oszczędnych i ostrożnych, a także mniej zamożnych Polaków. Dopłata do odsetek comiesięcznej raty przez pierwszych osiem lat kredytowania była wystarczającą zachętą do kupienia mieszkania lub domu.
W sumie 190 tysięcy kredytów o łącznej wartości 10 miliardów złotych udzielono w okresie obowiązywania programu „Rodzina na Swoim”. W szczytowym okresie jego popularności, czyli w 2011 roku co czwarty kredyt udzielony na rynku został przyznany z budżetową dopłatą do odsetek. O dużym zainteresowaniu programem decydowało kilka czynników. Po pierwsze, lata 2009-2011 to czas systematycznego ograniczania kredytów w walutach obcych. Brak możliwości uzyskania kredytu we franku czy w euro skłonił wiele osób do poszukiwania tańszego finansowania niż „tradycyjny” kredyt w złotych. Mimo iż oprocentowanie kredytu w Rodzinie na Swoim było wyższe niż kredytu walutowego, to wiele osób mając na uwadze właśnie fakt niższych rat w okresie 8 lat kredytowania, świadomie decydowało się na ten produkt. Argumentem, który przemawiał za kredytem Rodzina Na Swoim był także brak ryzyka kursowego. Wielu klientów zaciągało kredyt z dopłatami zakładając niemal od samego początku, że po zakończeniu otrzymywania dopłat będzie zmieniać mieszkanie na większe. Brak ryzyka kursowego oznacza brak kłopotów z wyższym saldem, z jakim borykają się dzisiaj osoby zadłużone w walutach obcych, szczególnie w latach 2007-2008.
Dynamicznemu wzrostowi udziału kredytów z dopłatami sprzyjała także duża podaż mieszkań, które kwalifikowały się do programu. Koszty odtworzenia metra kwadratowego nieruchomości mieszkalnej były tak wysokie, że w wielu lokalizacjach niemal 100 procent zasobu mieszkaniowego kwalifikowało się do programu. Również po nowelizacji ustawy i zmianie sposobu ustalania limitu ceny metra kwadratowego program uległ tylko niewielkiemu zahamowaniu. O ile w przypadku rynku wtórnego było to zauważalne, o tyle na rynku nowych nieruchomości spadek podaży, mimo że także zauważalny, nie był aż tak dotkliwy. Mimo obniżenia limitów, nie było problemu ze znalezieniem odpowiedniej nieruchomości na rynku pierwotnym. Także kryzys na rynku deweloperskim skłaniał wielu sprzedających nowe mieszkania do negocjacji i kształtowania cen na poziomie Rodziny na Swoim.
Czy Mieszkanie dla Młodych może powtórzyć sukces poprzedniego programu?
Pomimo wielu podobieństw różnice w programach są duże, co może przesądzić o znacznie mniejszym zainteresowaniu programem. Grupa beneficjentów pozostaje praktycznie taka sama, jedyną różnicą jest ograniczenie wieku kredytobiorcy do 35 lat także dla osób samotnie wychowujących dzieci. Dla przypomnienia warto nadmienić, że w Rodzinie na Swoim ograniczenie to dotyczyło małżeństw i tzw. singli. Mimo iż MdM jest w tym zakresie bardziej wymagający, to nie będzie to czynnik przesądzający o mniejszym zainteresowaniu.
Często podnoszonym argumentem przeciwko programowi Mieszkanie dla Młodych jest mniejszy poziom dopłat w niż w przypadku Rodziny na Swoim. Warto jednak zwrócić uwagę, że z punktu widzenia klienta należy zawsze oceniać koszt całościowy kredytu. Kredyt niższy o 10 lub 15%, a w perspektywie 5 lat także o kolejne 5% oznacza także niższe raty kredytowe. Mimo iż rata kredytu nie będzie się już zmieniała w całym okresie kredytowania, to uważam, że z punktu widzenia bezpieczeństwa spłaty kredytu jest to rozwiązanie korzystniejsze niż skokowa zmiana raty w Rodzinie na Swoim. W najbliższych latach wielu kredytobiorcom miesięczna rata wzrośnie nawet o kilkadziesiąt procent z uwagi na zakończenie okresu otrzymywania dopłat. Jest to czynnik ryzyka podkreślany przez wielu ekonomistów, a także Komisję Nadzoru Finansowego. W przypadku MdM ryzyko to jest wyeliminowane, gdyż za sprawą jednorazowej dopłaty i obniżania kwoty kredytu miesięczna rata nie zmienia się w okresie spłaty.
Jednak czynnikiem, który w największym stopniu będzie ograniczał Mieszkanie dla Młodych jest podaż mieszkań. Kredytem będzie można skredytować tylko nieruchomości z rynku pierwotnego. Można przypuszczać, że poprawka zaproponowana przez komisję sejmową o dołączeniu do celów kredytowania budowy domu zostanie przyjęta. To ważna informacja, gdyż w ostatnich latach obowiązywania RnS ten cel kredytowania stanowił około jedną czwartą wszystkich kredytów Niezależnie od tego, jaka będzie ostatecznie lista celów kredytowania, to nie można zapomnieć o jeszcze jednej różnicy między RnS, a MdM. W przypadku najnowszego programu co roku będzie ustalana pula środków jakie mogą zostać przeznaczone na dopłaty. W pierwszym roku będzie to 600 milionów złotych. Oznacza to, że po udzieleniu odpowiedniej ilości kredytów i wyczerpaniu przyznanych środków program będzie w danym roku zawieszony. Nabywcy mieszkań będą musieli poczekać na kredyt do następnego roku. Zatem można powiedzieć, że paradoksalnie im więcej będzie celów kredytowania, tym dopłata będzie trudniejsza do uzyskania. Większa dostępność kredytu spowoduje, że szybciej skończą się środki. W tym wypadku będzie niestety działała zasada „kto pierwszy ten lepszy”.