Podsumowanie 2012 roku na rynku kredytów hipotecznych
Rekomendacja SII, ustawa deweloperska i koniec „Rodziny na Swoim” to najważniejsze wydarzenia na rynku kredytowym i mieszkaniowym w 2012 roku, które w największym stopniu determinowały zdolność kredytową, dostępność kredytów i zmiany na rynku mieszkaniowym.
Czy w 2013 roku też czeka nas tyle zmian, czy raczej upłynie on pod znakiem względnej stabilizacji, a może jak wszyscy wieszczą, będzie to rok załamania na rynku?
Zaostrzone przepisy KNF
Jednym z głównych czynników istotnie wpływających na rynek kredytów hipotecznych była Rekomendacja SII, co prawda przyjęta przez KNF na początku 2011 roku, ale jej skutki były odczuwalne w większości banków dopiero z początkiem 2012 roku. KNF narzuciła bankom obowiązek liczenia zdolności kredytowej dla maksymalnie 25 letniego okresu kredytowania, co w połączeniu z wymogami obowiązującej już Rekomendacji T zaowocowało spadkiem maksymalnej zdolności kredytowej o 6-9 procent. Warto przypomnieć, że zgodnie z obowiązującą od 2010 roku Rekomendacją T suma rat kredytowych nie może przekraczać 50 procent dochodu netto, a w przypadku osób zarabiających powyżej przeciętnego wynagrodzenia w sektorze przedsiębiorstw limit ten wynosi 65 procent. Rekomendacja SII ponadto nakazała uwzględniać zmianę dochodów po przejściu klienta na emeryturę. Jeżeli okres kredytowania wykraczał poza wiek emerytalny, wówczas bank został zobowiązany do uwzględnienia prawdopodobnego spadku dochodów kredytobiorcy. Oznaczało to obniżenie zdolności kredytowej przede wszystkim dla 40 i 50 latków. Rekomendacja SII zmieniła także zasady obliczania zdolności w przypadku kredytów walutowych. Rata takiego kredytu nie mogła przekroczyć 42 procent dochodu netto. Jednak ta regulacja w praktyce nie miała dużego znaczenia, gdyż już wcześniej większość banków stosowała dużo bardziej restrykcyjne zasady przy wyznaczania zdolności kredytowej zobowiązań w euro czy franku szwajcarskim.
Gospodarka europejska a wpływ na rynek kredytów w Polsce
Na spadek dostępności kredytów wpływ miały także wydarzenia w europejskiej gospodarce. Banki zdecydowanie ograniczyły udzielanie kredytów w walutach obcych. W marcu 2012 roku ostatnia instytucja wycofała się z oferowania pożyczek we franku szwajcarskim, a wiele innych banków zaostrzyło procedury dla kredytów w euro. Kredyt we wspólnej europejskiej walucie mogą aktualnie uzyskać osoby zarabiające minimum kilka czy nawet kilkanaście tysięcy złotych. Aktualnie w ofercie kredyt w euro ma 9 instytucji, jednak to nie jest wcale jednoznaczne z udzielaniem przez te banki pożyczek w europejskiej walucie. Często, aby złożyć wniosek kredytowy należy udokumentować dochód netto na poziomie nawet 15 tysięcy złotych, a to i tak nie gwarantuje w żaden sposób pozytywnej decyzji kredytowej. Gwałtowne zahamowanie w kredytach walutowych odzwierciedlają także dane ZBP. W III kwartale 2012 roku na rynku dominowały całkowicie kredyty w złotych, a ich udział wynosił ponad 97 procent. Również w poprzednich kwartałach banki udzielały niewiele kredytów walutowych. Dominacja naszej waluty nie wynika jednak z atrakcyjności takich kredytów, ale z trudności w uzyskaniu pożyczki w walucie obcej. Przeciętny Kowalski jest niejako skazany na sfinansowanie zakupu kredytem złotowym.
Marże, oprocentowanie…
Kończący się rok przyniósł także zmiany w oprocentowaniu kredytów, zarówno tych nowo udzielanych, jak i już spłacanych. Osoby spłacające zobowiązanie w złotym odczuły początkowo wzrost stawki Wibor, co przełożyło się na wzrost oprocentowania i rat kredytowych. Stopa referencyjna dla kredytów złotowych osiągnęła swoje maksimum w dniu 11 lipca. Wówczas to notowano Wibor 3 miesięczny na poziomie 5,14%. Jednak koniec roku przyniósł dobre wieści dla zadłużonych w złotym. Stopa Wibor w ostatnich tygodniach systematycznie spada i jest już niższa o prawie 1 punkt procentowy. Dla kredytu w wysokości 300 tysięcy złotych zaciągniętego na 30 lat przełożyło się to na ratę niższą o prawie 200 złotych.
Kończący się rok do dobre wieści także dla tych zadłużonych we franku szwajcarskim. Przez cały rok Libor 3 miesięczny, od którego zależy oprocentowanie pożyczek w CHF, dalej utrzymywał się na bardzo niskim, niemal zerowym poziomie. Oznacza to, że wielu klientów, szczególnie tych, którzy zaciągnęli kredyt w 2007 i 2008 roku, ma aktualnie oprocentowanie niższe niż 1 procent. Wynika to z faktu, że właśnie w tych latach wiele banków udzielało kredytów z marżami poniżej 1 punktu procentowego. Na poprawę sytuacji zadłużonych w walucie Helwetów wpływ miał także niższy kurs CHF/PLN. W ciągu roku złoty umocnił się względem franka szwajcarskiego o ponad 7 procent. Utrzymujące się niskie oprocentowanie i niższy kurs oznaczają niższe raty, jednak ciągle saldo aktualnego zadłużenia w wielu przypadkach znacznie przekracza zaciągniętą kwotę kredytu.
Większe powody do optymizmu mają klienci zadłużeni w euro. Istotna dla oprocentowania stopa Euribor spadła z poziomu 1,3430% w styczniu do 0,1840% w dniu 17 grudnia. Już tylko z tego powodu rata kredytu 300 tysięcy na 30 lat spadła o 180 złotych. Jeżeli dodatkowo nałożymy na ten efekt jeszcze umocnienie złotego względem euro o ponad 8 procent wówczas rata spada o kolejne 80 złotych.
Mniej powodów do optymizmu mają jednak osoby, które dopiero ubiegały się o kredyt mieszkaniowy. Po pierwsze, mogły praktycznie wybierać tylko spośród tych w złotym, jednocześnie w kolejnych miesiącach oferowane marże rosły. Na początku 2012 roku osoba, która chciała zaciągnąć kredyt w wysokości 300 tysięcy złotych, przy założeniu posiadania 20 procent wkładu własnego mogła liczyć na średnią marżę na poziomie 1,45 p.p. Jednak już od połowy roku poziom ten systematycznie rósł. Przy tych samych parametrach kredytu w grudniu tego roku oferowana marża to średnio 1,89 p.p. Co prawda łączne oprocentowanie, z uwagi na spadający Wibor nie wzrosło, należy jednak pamiętać, że marża jest tym składnikiem oprocentowania który nie zmienia się przez cały okres kredytowania i to ten właśnie parametr, a nie łączne oprocentowanie w największym stopniu różnicuje oferty.
Ustawa deweloperska – dba o interesy klientów
Ważną regulacją prawną, która weszła w życie w 2012 roku była „Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego” zwana popularnie ustawą deweloperską. Wprowadzone zostały zabezpieczenia dla klientów nabywających nieruchomości na rynku pierwotnym, takie jak rachunek powierniczy i obowiązek podpisywania umowy z deweloperem w formie aktu notarialnego. Ponadto przedsiębiorca realizujący inwestycję zobowiązany jest do przedstawienia prospektu informacyjnego, w którym udokumentowane zostaną dotychczasowe doświadczenia dewelopera oraz najważniejsze informacje związane z aktualnie realizowaną budową. Ten zestaw narzędzi prawnych z pewnością pozwala klientom podjąć bardziej świadome decyzje i zabezpiecza przed problemami dewelopera takimi jak upadłość, czy nieterminowe realizowanie prac budowlanych.
Koniec „Rodziny na Swoim”
Kończący się rok to ostatni czas na zaciągnięcie kredytu preferencyjnego z dopłatami do odsetek. Mimo ograniczenia jego dostępności poprzez nowelizację w 2011 roku, program w dalszym ciągu cieszył się dużym zainteresowaniem klientów, zarówno na rynku wtórnym jak i pierwotnym. W trzech pierwszych kwartałach udzielono łącznie prawie 30 tysięcy kredytów preferencyjnych, co oznacza, że co piąty kredyt zaciągnięty na rynku był w ramach RNS. Jest to liczba zdecydowanie niższa niż w roku 2011, ale potwierdza to, że mimo zmian program ciągle funkcjonuje i jest potrzebny. Należy oczekiwać, że IV kwartał także przyniesie duże zainteresowanie kredytami z dopłatą, gdyż osoby które chcą z niego skorzystać będą musiały złożyć wniosek przed końcem roku. Zatem ci wszyscy klienci, którzy odwlekali decyzję o zakupie nieruchomości, licząc np.: na dalszy spadek cen nieruchomości, jeśli chcą otrzymywać dopłaty, to na kredyt muszą zdecydować się już teraz.
Wartość rynku kredytów w 2012 roku
Mimo tych niekorzystnych okoliczności szacujemy, że wartość nowo udzielonych kredytów w całym 2012 roku powinna przekroczyć zdecydowanie 40 mld złotych, osiągając poziom około 41-42 mld. Jest to wartość niższa niż w roku 2011, ale z pewnością nie spełnią się przepowiednie totalnego załamania rynku kredytowego. Wzrost sprzedaży w ostatnich miesiącach jest niewątpliwie stymulowany przez kończący się program Rodzina Na Swoim. Z tego powodu pozytywne skutki dla akcji kredytowej Rodzina Na Swoim będzie wnosiła także na początku 2013 roku.