Promocyjna oferta kredytu hipotecznego nie zawsze promocyjna?
Oferty kredytowe każdego z banków mogą różnić się wieloma elementami. Nawet dwie podobne propozycje, z taką samą marżą i prowizją mogą oznaczać całkowicie inne warunki kredytowe, za sprawą dodatkowych produktów i ubezpieczeń.
Każdy z banków oczekuje od klienta skorzystania także z innych produktów, a pod nazwą „promocja” często kryją się standardowe warunki cenowe. Jak zatem wybrać najlepszy kredyt? Najlepiej – porównywać i liczyć.
Aktualne promocje kredytów hipotecznych najczęściej wiążą się ze sprzedażą wiązaną, często nazywaną crossellingiem. Bank jest w stanie zaoferować nam korzystne warunki cenowe, obniżoną marżę i prowizję, pod warunkiem skorzystania z konta, karty kredytowej, czy ubezpieczenia. Mniejszy zysk na kredycie hipotecznym banki próbują zrekompensować większymi dochodami z innych produktów. Sprzedaży wiązanej na pewno nie wolno z góry odrzucać, ale warto przeanalizować czy jest ona dla nas, jako klientów naprawdę opłacalna. Wymagania poszczególnych instytucji w zakresie innych, dodatkowych produktów są naprawdę zróżnicowane i warto porównać zakres crossellingu. Koszty związane z kontem, czy założeniem karty kredytowej są relatywnie niewielkie w porównaniu z korzyściami, jakie skutkować będą przy kredycie hipotecznym. Samo założenie konta i regularny wpływ wynagrodzenia bardzo często oznacza obniżoną marżą, nawet o 1,00 punkt procentowy. Dla kredytu w wysokości 300 tysięcy złotych, zaciągniętego na 30 lat skutkuje to ratą niższą nawet o 200 złotych. Zatem korzyści z niższych odsetek z pewnością będą wyższe niż miesięczna opłata za prowadzenie konta. Taką sprzedaż wiązaną można polecić prawie w ciemno, gdyż praktycznie zawsze będzie ona opłacalna dla klienta.
Druga grupa produktów oferowanych wspólnie z kredytem, to produkty inwestycyjne i ubezpieczeniowe. Dzięki skorzystaniu za pośrednictwem banku z ubezpieczenia na życie czy od ryzyka utraty pracy, także możemy obniżyć koszty odsetkowe związane z kredytem mieszkaniowym. Za cenę kilkudziesięciu czy nawet kilkuset złotych bank obniża marżę i miesięczną ratę. Jednak podliczając wszystkie miesięczne wydatki (kredyt i ubezpieczenie), najczęściej będziemy płacić więcej niż, gdybyśmy zdecydowali się na kredyt bez ubezpieczenia. Przykładowo w Banku BGŻ decydując się na ubezpieczenie na życie uzyskamy marżę niższą o 0,2 p.p., jednak sam koszt ubezpieczenia to z kolei marża wyższa o 0,9 p.p. Oprocentowanie kredytu z ubezpieczeniem będzie wyższe, ale zyskujemy dzięki temu ochronę ubezpieczeniową. Również w Kredyt Banku wybierając kredyt bez ubezpieczenia na życie, otrzymamy marżę na poziomie od 1,60 do 1,80. Przystępując do ubezpieczenia na życie za miesięczną składkę w wysokości 0,029% aktualnego zadłużenia, otrzymujemy oprocentowanie niższe o 0,2 p.p. Miesięczne koszty kredytu hipotecznego w pakiecie z ubezpieczeniem na życie będą wyższe, ale cena ubezpieczenia będzie wahać się w podobnych granicach, jak przy wykupieniu takiej oferty bezpośrednio z instytucji ubezpieczeniowej. Zatem wybierając kredyt z ubezpieczeniem, mimo wyższych kosztów, mamy pewną wartości dodaną w postaci ubezpieczenia, które może nas zabezpieczyć na wypadek śmierci, trwałego kalectwa czy utraty pracy.
Ubezpieczenie nie zawsze dobrowolne
W tym miejscu warto zwrócić uwagę na oferty banków, gdzie ubezpieczenie jest teoretycznie dobrowolne, ale jest to propozycja w praktyce nie do odrzucenia. Oznacza to, że akceptowalne warunki cenowe kredytu bank jest w stanie zaoferować tylko w połączeniu z produktami ubezpieczeniowymi. Dużą różnicę w marży między kredytem z ubezpieczeniem, a bez tego produktu znajdziemy między innymi w mBanku, Multibanku czy Credit Agricole. W tej ostatniej instytucji w ofercie bez ubezpieczenia marże wynoszą od 1,90 do 2,50 p.p.. Jednak zdecydowanie się na ochronę ubezpieczeniową będzie skutkowało kredytem tańszym o 0,80 do 1,00 p.p. Również w mBanku w sytuacji skorzystania z Pakietu Bezpieczna Spłata możemy uzyskać kredyt z marżą od 1,80 do 2,15.p.p., ale brak ubezpieczenia oznacza dwukrotne podwyższenie tego składnika oprocentowania. Jak widać na powyższych przykładach banki teoretycznie mają kredyty bez sprzedaży wiązanej, ale wówczas marża kredytu i oprocentowanie są na tyle wysokie, że zaciągnięcie takiego zobowiązania staje się całkowicie nieopłacalne.
Sprzedaż wiązana na lata
Bank oferując nam inne produkty pozakredytowe, oczekuje od każdego klienta regularnego korzystania z nich, przez co najmniej kilka lat. Oznacza to, że kartą kredytową musimy dokonywać regularnych płatności na określonym poziomie pod groźbą utraty promocyjnych warunków cenowych. Również zrezygnowanie z ubezpieczenia na życie może oznaczać, że już od następnego miesiąca będziemy płacić wyższe odsetki od kredytu mieszkaniowego. Brak regularnych wpływów wynagrodzenia także będzie stanowił podstawę do zmiany warunków cenowych. Z tego powodu analizując oferty kredytów mieszkaniowych i porównując wymogi związane z innymi produktami koniecznie należy sprawdzić przez jak długi czas musimy korzystać z karty kredytowej czy ubezpieczenia. Istotne jest także to, jakie konsekwencje na nas spadną w sytuacji nie wypełnienia warunków promocji. Najczęściej będzie to utrata korzystniejszego oprocentowania i to już do końca okresu kredytowania bez możliwości przywrócenia niższej marży.
Promocja to czasami tylko nazwa
Zanim zaczniemy zastanawiać się nad ofertą promocyjną danego banku, warto w ogóle zwrócić uwagę, co takiego jest promocją. Część instytucji w swojej ofercie posiada nieustające promocje, każda kolejna oferta nazywana jest promocją, a bank nie posiada w ogóle oferty standardowej. Często pod nazwą „promocja wiosenna”, czy „Czerwcowa wyprzedaż kredytów” nie znajdziemy żadnych wyróżniających się warunków cenowych, a będzie to tylko nowe określenie tych samych warunków. Zatem koniecznie należy uważać, aby nie dać się złapać na samą nazwę, ale szczegółowo sprawdzić zawartość oferty i porównać jej każdy element.