Raport rynku kredytów hipotecznych – kwiecień 2012
Kwiecień, to kolejny miesiąc tego roku, w którym zdolność kredytowa Polaków praktycznie się nie zmieniła. Również wśród ofert kredytów hipotecznych nie zanotowaliśmy spektakularnych zmian. Tylko część banków przedstawiła nowe, lepsze warunki cenowe, co poskutkowało obniżeniem średniej marży.
Zdolność kredytowa – bez większych zmian
Miniony miesiąc to stabilizacja w obszarze zdolności kredytowej. Zmiany, które wymuszała Rekomendacja SII Komisji Nadzoru Finansowego zostały już wprowadzone przez wszystkie banki i zdolność kredytowa praktycznie się nie zmieniła w porównaniu z marcem. Małżeństwo posiadające na utrzymaniu jedno dziecko, osiągające łączny dochód na poziomie 5000 netto miesięcznie, mogło ubiegać się o kredyt w średniej wysokości 379 tysięcy złotych. Była to kwota niższa o 5 tysięcy złotych w porównaniu z lutym 2012 r. Oczywiście w części instytucji zdolność kredytowa była wyższa o kilka procent od średniej, jednak i tak są to poziomy znacznie niższe niż przed wprowadzeniem Rekomendacji SII. W grudniu 2011 roku w analogicznym przypadku średnia zdolność wynosiła 401 tysięcy złotych.
Wiosenne ożywienie
W kwietniu zanotowaliśmy także obniżenie średniej marży dla kredytów w złotych. Dla zobowiązania w wysokości 250 tysięcy, przy założeniu 20 procent wkładu własnego, średnia marża na koniec miesiąca wynosiła 1,39 punktu procentowego. Do wyliczenia tego składnika oprocentowania zakładano, że kredytobiorca będzie korzystał z dodatkowych produktów takich jak konto, karta debetowa czy też kredytowa. W wielu bankach istnieje zatem możliwość dalszego obniżenia marży i oprocentowania kredytu poprzez skorzystanie z produktów bardziej kosztownych, takich jak ubezpieczenia czy produkty oszczędnościowo-inwestycyjne. Nowe oferty np.: BGŻ, Credit Agricole, czy PKO BP spowodowały, że średnie oprocentowanie nowych kredytów uległo obniżeniu o 0,09 p.p. w stosunku do poprzedniego miesiąca.
Odwrotną sytuację obserwujemy w przypadku kredytów w euro. Nieliczne banki oferujące jeszcze takie kredyty systematycznie podnoszą marże kredytowe i warunki stawiane potencjalnym kredytobiorcom. W kwietniu uzyskanie kredytu z marżą poniżej 3,00 p.p. było praktycznie niemożliwe. Co więcej, aby móc starać się o jakikolwiek kredyt w euro niezbędne jest udokumentowanie dochodów na poziomie minimum 5-15 tysięcy w zależności od banku.
Ustawa deweloperska – nowe prawo chroniące nabywców
Kwiecień przyniósł także długo oczekiwaną tzw.: ustawę deweloperską. W dniu 29 kwietnia weszły w życie nowe przepisy regulujące relacje miedzy deweloperami i nabywcami nieruchomości. Nowe przepisy szczegółowo określają treść umowy deweloperskiej, jej formę oraz konsekwencje prawne z niej wynikające. Każda umowa podpisywana z deweloperem musi mieć formę aktu notarialnego, a po jej podpisaniu w Księdze Wieczystej musi zostać wpisane roszczenie z tytułu umowy zawartej z deweloperem. Dodatkowo każdy przedsiębiorca budujący nieruchomości mieszkaniowe będzie musiał przedstawić swoim klientom prospekt informacyjny inwestycji. W dokumencie tym deweloper zobowiązany jest szczegółowo opisać swoje dotychczasowe dokonania, a także źródła finansowania. Ponadto nabywcy nieruchomości muszą otrzymać informację o planowanych, uciążliwych inwestycjach w najbliższym otoczeniu budowanego domu czy mieszkania. Ustawa deweloperska zmienia także sposób przekazywania środków od nabywcy do dewelopera. Dla każdego klienta będzie musiał być prowadzony rachunek powierniczy, a przedsiębiorca otrzyma należne środki dopiero po zakończeniu określonego etapu budowy lub po wybudowaniu całego budynku. Z obowiązku prowadzenia rachunków powierniczych wyłączone są co prawda inwestycje, których proces sprzedaży rozpoczął się przed wejściem w życie nowych przepisów, tzn.: przed 29 kwietnia, jednak docelowo rachunek powierniczy będzie obowiązkowy dla każdego dewelopera i każdej realizowanej inwestycji. Wprowadzenie nowych regulacji niewątpliwie ureguluje relacje na linii deweloper – nabywca. W tej chwili treść podpisywanej umowy nie może być narzucana przez występującego z pozycji siły przedsiębiorcy, jednocześnie wprowadzenie rachunku powierniczego lepiej chroni wpłacane przez klientów środki w przypadku upadłości dewelopera.