Raport rynku kredytów hipotecznych, wrzesień 2011 r.
Zdolność kredytowa gospodarstw domowych pozostaje od wielu miesięcy na stabilnym poziomie. We wrześniu małżeństwo z jednym dzieckiem, nie posiadające żadnych zobowiązań kredytowych mogło uzyskać kredyt złotowy na 30 lat o średniej wysokości 423 tysięcy.
W przypadku ubiegania się od kredyt w euro kwota ta jest o prawie 100 tysięcy złotych niższa i wynosi średnio 329 tysięcy złotych. W stosunku do poprzedniego miesiąca oznacza to spadek zdolności kredytowej o 9 tysięcy dla kredytu w złotych i 12 tysięcy dla kredytu w walucie obcej. Oczywiście w wielu bankach zdolność kredytowa może być znacznie wyższa, głównie z uwagi na możliwość wydłużenia okresu kredytowania ponad założone 30 lat. Pomimo niewielkiego spadku zdolność kredytowa pozostaje na stabilnym poziomie. Wprowadzenie Rekomendacji T w 2010 roku częściowo ograniczyło możliwości zadłużania się przez klientów, szczególnie tych najmniej zarabiających, jednak od wielu miesięcy nie obserwujemy gwałtownych zmian dostępnych dla klientów kwot kredytu.
Minimalne spadki marż
Wrzesień przyniósł nieznaczne obniżenie marż kredytowych. Dla kredytu złotowego w wysokości 250 tysięcy złotych, przy założeniu posiadania przez klienta 20-procentowego wkładu własnego średnia marża na koniec miesiąca wynosiła 1,51 punktu procentowego. Dla analogicznego zobowiązania, ale denominowanego w euro, średnia marża wyniosła 2,53 p.p. Powyższe marże zostały wyliczone przy skorzystaniu przez klienta z dodatkowych produktów banków w postacie założenia konta, skorzystania z karty debetowej lub kredytowej. Oznacza to, że cena kredytu może zostać jeszcze obniżona w przypadku przystąpienia do innych, nieco droższych produktów oferowanych wraz z kredytem, takich jak ubezpieczenia (na życie lub od utraty pracy) bądź też przystąpienia do planów systematycznego oszczędzania lub inwestowania. W porównaniu z sierpniem średnia marża dla kredytu w złotym spadła o 0,11 p.p., a dla kredytu w euro o 0,09 p.p.
Analizując marże i oferty banków warto zwrócić uwagę na pojawiające się coraz częściej oferty typu „promocja w 1. Roku”. Oznacza to, że przez 12 miesięcy bank oferuje niską marżę, podnosząc ją jednak często do znacznie wyższego poziomu po upływie promocyjnego okresu. Do dotychczasowych banków mających tak skonstruowane oferty (BNP Paribas, Deutsche Bank, BOŚ) we wrześniu dołączył Eurobank oraz PKO BP. Przed podjęciem decyzji warto jednak przyjrzeć się szczegółowo takim ofertom i policzyć średnią ważoną marżę dla całego okresu kredytowania. Może bowiem okazać się, że bez trudu znajdziemy znacznie tańszy kredyt, nawet bez promocji w początkowym okresie spłaty.
Koniec ery franka szwajcarskiego
Istotną wrześniową zmianą na rynku kredytów mieszkaniowych jest niewątpliwie zakończenie ery franka szwajcarskiego w kredytach hipotecznych. Tego typu pożyczki zostały wycofane przez zdecydowaną większość banków po kryzysie z końca 2008 roku, jednak jeszcze na początku bieżącego roku w kilku instytucjach można było znaleźć takie oferty. Tymczasem ostatnie miesiące przyniosły wycofanie takich ofert z Alior Banku, mBanku, Multibanku i Polbanku. Kres kredytom w szwajcarskiej walucie przyniosły wrześniowe decyzje trzech innych instytucji. Bank BPH, oferujący dotychczas kredyty także we franku postanowił wycofać się z udzielania kredytów w walutach obcych. Także decyzje Deutsche Banku i Banku Nordea w praktyce oznaczają zaprzestanie udzielania takich pożyczek. Kryteria stawiane potencjalnym kredytobiorcom w rzeczywistości powodują, że taki kredyt dostępny jest już tylko dla nielicznych. W przypadku ubiegania się o pożyczkę w CHF w Banku Nordea należy udokumentować dochody na poziomie 15 tysięcy złotych miesięcznie, a w Deutsche Banku poziom ten jest jeszcze wyższy – wymagany dochód to 50 tysięcy złotych.
Bez większych zmian pozostaje natomiast rynek kredytów w euro. Kredyty takie dostępne są w wielu bankach, w tym również na 100 procent wartości nieruchomości. Także kryteria dotyczące zdolności kredytowej nie są tak wyśrubowane jak w przypadku kredytów w szwajcarskiej walucie.
Zmiany legislacyjne
W ostatnich dniach sierpnia w życie weszły dwie ustawy mające duże znaczenie dla osób planujących zaciągnąć kredyt lub zadłużonych w walutach obcych. Po wielu miesiącach oczekiwania zmienione zostały zasady rządowego programu Rodzina Na Swoim. Najistotniejszą zmianą niewątpliwie jest nowy sposób ustalania maksymalnej ceny metra kwadratowego nabywanej nieruchomości. W stosunku do dotychczas obowiązujących poziomów limit na rynku pierwotnym został obniżony o 28 procent, natomiast dla rynku wtórnego o niespełna 43 procent. Tak znacząca zmiana spowoduje ograniczenie podaży dostępnych nieruchomości i samoczynne wygaszenie programu na długo przed jego formalnym zakończeniem z początkiem 2013 roku. Jedyną korzystną zmianą w programie Rodzina Na Swoim jest rozszerzenie grupy beneficjentów o osoby prowadzące jednoosobowe gospodarstwo domowe, tzw.: singli. Aktualnie tacy klienci mogą również starać się o kredyt z dopłatami, jednak mogą nim sfinansować nabycie tylko mieszkania o powierzchni nieprzekraczającej 50 metrów kwadratowych.
Korzystne rozwiązania legislacyjne otrzymali za to wszyscy klienci spłacający kredyty w walutach obcych. Obecnie mogą oni dokonywać spłat kredytu bezpośrednio w walucie indeksacji z pominięciem, często bardzo wysokich, kursów sprzedaży banku w którym zaciągnięty został kredyt. Warto nadmienić, że taką możliwość dopuszczała już Rekomendacja S Komisji Nadzoru Finansowego, jednak do tej pory banki sporządzając aneks do umowy kredytowej częstokroć kazały sobie płacić bardzo wysokie opłaty za zmianę sposobu spłaty. Obecnie obowiązujące przepisy ustawowe zabraniają pobierania jakichkolwiek opłat związanych ze zmianą sposobu spłaty kredytu. Ten sposób regulowania swoich rat jest szczególnie korzystny dla osób zarabiających w walucie lub mających ułatwiony dostęp do zakupu waluty. Od pozostałych klientów może jednak wymagać nieco wysiłku, gdyż decydując się na taką formę spłaty konieczne jest samodzielne, comiesięczne nabywanie jej w kantorze lub innym banku oferującym niższy kurs sprzedaży. Jednak korzyści płynące z takiego sposoby spłaty w niektórych przypadkach mogą być bardzo wymierne. Dla kredytu w wysokości 300 tysięcy złotych różnica w racie może się sięgać nawet 50 złotych miesięcznie.