„Rodzino na swoim” przygotuj się na wzrost rat kredytów

Opublikowane: 28 lutego 2017

Właśnie zaczyna się okres, w którym kredytobiorcy spłacający kredyty z dofinansowaniem w ramach rządowego programu „Rodzina na swoim” będą zmuszeni zmierzyć się ze wzrostem rat kredytów mieszkaniowych. Na jak duży wzrost muszą być przygotowani?

Program wsparcia kredytobiorców „Rodzina na Swoim” formalnie zaczął obowiązywać pod koniec 2006 roku, a pierwsze kredyty z rządowym wsparciem zostały wypłacone rok później. Jednak w praktyce program zaczął cieszyć się zainteresowaniem dopiero od 2009 roku i wtedy znacząco wzrosła ilość udzielanych kredytów w ramach RnS w porównaniu z latami poprzednimi.

Przypomnijmy, że w ramach programu kredytobiorcy mogą liczyć na pomoc przez pierwsze 8 lat trwania kredytu. Dopłata do raty wynosi około 50 proc. odsetek. Kolejne miesiące 2017 roku i następne lata to czas gdy coraz większa grupa kredytobiorców musi się zmierzyć z rosnącymi ratami kredytowymi. Zatem o ile wzrośnie rata kredytu? Czy będzie to duża różnica w porównaniu z ratą z dofinansowaniem?

Im mniejsza nieruchomość, tym większy wzrost raty
Porównaliśmy trzy różne transakcje zakupu nieruchomości na kredyt w ramach RnS: zakup domu o powierzchni 140 metrów kwadratowych oraz mieszkań o powierzchni 75 metrów kwadratowych i 50 metrów kwadratowych. Dla uproszenia wyliczeń i łatwiejszego porównania, kwota zaciągniętego kredytu w każdym przypadku wynosi 250 tysięcy złotych. Są to kredyty na 30 lat, z marżą na poziomie 2,00 p.p. zaciągnięte w kwietniu 2009 roku. Na największy wzrost miesięcznej raty muszą być przygotowane osoby, które kupiły mieszkanie o powierzchni 50 metrów kwadratowych. W tym przypadku koniec dopłat będzie oznaczał ratę wyższą nawet o 40 proc. Te osoby w ciągu 8 lat otrzymały dopłaty w wysokości prawie 50 tysięcy złotych. Mniejsze dopłaty uzyskali kredytobiorcy, którzy kupili mieszkanie większe niż 50 metrów kwadratowych i dom większy niż 70 metrów kwadratowych. Różnice te wynikają ze specyficznych zasad obliczania dopłaty. Największy poziom dopłat przysługiwał w przypadku zakupu mieszkania o powierzchni 50 metrów kwadratowych i domu o powierzchni 70 metrów kwadratowych. Każdy większy metraż powodował obniżenie wysokości dopłaty.

Źródło: obliczenia Notus Doradcy Finansowi A co jeśli stopy procentowe wzrosną?W ciągu 8 lat kredytobiorcy korzystający z wsparcia RnS otrzymywali dopłaty do odsetek w wysokości około 50 proc., tych które były naliczane przez bank kredytujący. Zatem koniec dopłat nie będzie aż tak bardzo dokuczliwy w sytuacji niskich stóp procentowych kiedy to odsetki są relatywnie niskie. Jak jednak wyglądałaby sytuacja kredytobiorców, gdyby oprocentowanie kredytów było wyższe? W poniżej tabeli przeprowadzona została symulacja dla kredytów zaciągniętych w kwietniu 2011 roku, czyli w tych przypadkach dopłaty skończą się dopiero za 2 lata. Jednocześnie został założony wzrost stóp procentowych – w okresie od stycznia do grudnia 2018 roku Wibor będzie wynosił 2,5 proc., a od stycznia 2019 roku Wibor wzrośnie do 3,5 proc. Jak widać wzrost raty jest znacznie wyższy. W przypadku wzrostu stóp procentowych, przełoży się to na wzrost Wiboru, wtedy też koniec dopłat do odsetek po 8 latach będzie oznaczać wzrost miesięcznej raty nawet o 60 proc.

Źródło: obliczenia Notus Doradcy Finansowi Trzeba jednak pamiętać, że kredytobiorcy, którzy wybrali kredyty RnS są w relatywnie lepszej sytuacji niż np. osoby, które są zadłużone we franku szwajcarskim. Saldo zadłużenia kredytu w złotych jest niższe niż aktualna wartość nieruchomości. Przez 8 lat spłaty zobowiązania udało się spłacić część zadłużenia i stosunek wartości kredytu do wartości nieruchomości (LTV) w najgorszym przypadku nie powinien być wyższy niż 80-85 proc. Pozwala to zatem na poszukanie tańszego kredytu i zrefinansowanie dotychczasowego zobowiązania. Duże szanse na znalezienie oferty z niższą marżą mają szczególnie osoby, które zaciągnęły kredyt RnS w pierwszej połowie 2009 roku. Wtedy to często marże przekraczały 2,50 p.p., a dopiero w późniejszym okresie uległy one obniżeniu. Zatem mimo obserwowanego od kilku miesięcy wzrostu marż dla nowych kredytów ciągle jest szanse na uzyskania niżej oprocentowanej pożyczki.

Michał Krajkowski
Główny Analityk
Notus Doradcy Finansowi