Rok 2012: Transformacja w hipotekach
Spadek zdolności kredytowej wywołany rygorystycznymi zapisami Rekomendacji SIII, nowe przepisy nałożone na deweloperów i wygaszanie programu „Rodzina na Swoim” – otoczenie prawne kredytów hipotecznych i rynku mieszkaniowego przeszło w 2011 roku istotną metamorfozę.
Dostrzeżemy ją wyraźnie w ciągu najbliższych miesięcy.
Już od stycznia wszystkie banki muszą obowiązkowo stosować zalecenia Rekomendacji SIII Komisji Nadzoru Finansowego. Zdecydowana większość jej zapisów została wprowadzona w lipcu ubiegłego roku, ale jej najistotniejszą część banki zaczęły stosować od początku stycznia. Najważniejsze w nowych wytycznych KNF jest to, że określając teraz zdolność kredytową, banki muszą zakładać maksymalnie 25-letni okres kredytowania i dopiero po spełnieniu tego kryterium możliwe jest przyznanie kredytu z dłuższym okresem spłaty. Dodatkowo, w przypadku kredytów walutowych rata i inne zobowiązania związane z obsługą kredytu nie mogą przekraczać 42 procent dochodów netto klienta, niezależnie od ich poziomu. Szacując zdolność kredytową każda instytucja musi zakładać także spadek dochodów kredytobiorcy po jego przejściu na emeryturę. Zmiany narzucone poprzez Rekomendację SIII spowodowały ograniczenie maksymalnej możliwej do uzyskania kwoty kredytu o 6-10 procent. Część banków zaprzestała udzielania kredytów z okresem spłaty przekraczającym 65 czy 70 rok życia. Inne instytucje są skłonne przyznać kredyt, który będzie spłacany nawet do wieku 80 lat, ale wiąże się to z koniecznością wykupienia dodatkowych ubezpieczeń lub produktów oszczędnościowych. Ponadto, jeśli termin spłaty kredytu wkracza w okres emerytalny, to do liczenia zdolności kredytowej część banków uwzględnia tylko 50% otrzymywanego dochodu, niejako już dzisiaj zakładając spadek dochodów do takiego poziomu po przejściu na emeryturę. Zatem teraz przed podjęciem decyzji o zakupie mieszkania koniecznie należy zbadać swoją zdolność kredytową i na pewno nie wolno opierać się na wyliczeniach sprzed kilku miesięcy. Jedno jest bowiem pewne – zdolność kredytowa w 2012 roku będzie niższa niż 12 miesięcy wcześniej.
Deweloperzy zabezpieczą interesy kupujących
W tym roku w życie wchodzi także tzw. ustawa deweloperska, która zakłada nadzór nad środkami pieniężnymi powierzonymi deweloperom. Służyć ma temu wprowadzenie obowiązkowego rachunku powierniczego. Deweloperzy będą musieli także stosować prospekt informacyjny opisujący szczegółowo realizowaną inwestycję. Ich obowiązkiem ma być również zawieranie umów przedwstępnych w formie aktu notarialnego. Zmieniane przepisy mają na celu przede wszystkim zwiększenie ochrony praw nabywców i zabezpieczenie ich interesów. Według opinii wielu deweloperów może to jednak skutkować wzrostem kosztu inwestycji nawet o kilka procent, a to przełoży się na wyższą cenę nabywanej nieruchomości.
Przede wszystkim złoty
Złoty to waluta, która niewątpliwie będzie dominowała w kredytach hipotecznych w tym roku. Aktualnie praktycznie nie ma już kredytów we frankach szwajcarskich (w ofercie tylko jednego banku), również kredyty w euro są stopniowo wycofywane, a w bankach, które jeszcze ich udzielają podnoszone są kryteria ich przyznania. Co to oznacza? Że kredyt w innej walucie niż nasza rodzima będzie dostępny tylko dla osób najlepiej zarabiających. Wszyscy, którzy chcą w tym roku kupić nieruchomość, muszą się więc liczyć z koniecznością zadłużenia w złotych. Z uwagi na trudność
w finansowaniu banki będą się prawdopodobnie wycofywać z kredytów w euro, ale akcja kredytowa w złotych pozostanie na stabilnym poziomie.
Rodzina już nie pójdzie na swoje
Program „Rodzina na Swoim” ma formalnie obowiązywać do końca grudnia. Jednak wprowadzone w 2011 roku zmiany powodują stopniowe wygaszanie dopłat jeszcze przed jego planowanym zakończeniem.
W zeszłym roku parlament znowelizował „Rodzinę na Swoim”. Najistotniejszą zmianą było wtedy wprowadzenie nowego sposobu ustalania ceny metra kwadratowego nabywanej nieruchomości. W porównaniu z dotychczas obowiązującymi zasadami dla nieruchomości z rynku wtórnego cena ta uległa obniżeniu o 42 procent, natomiast dla mieszkań nabywanych na rynku pierwotnym cena spadła o 28 procent. Tak radykalne obniżki limitów, szczególnie dla rynku wtórnego, spowodowały zmniejszenie podaży mieszkań i domów oferowanych w ramach rządowego programu. W wielu lokalizacjach ceny spadły do tak niskiego poziomu, że żadne z mieszkań dostępnych na lokalnych rynkach nie spełnia wymogów ustawy. Dodatkowo wprowadzono ograniczenie wieku kredytobiorcy. Od 31 sierpnia ubiegłego roku o kredyt z dopłatami do odsetek mogą ubiegać się osoby nie przekraczające 35 lat (z wyłączeniem osób samotnie wychowujących dzieci). Jedyną pozytywną – z punktu widzenia klientów – zmianą było poszerzenie grupy korzystających z „RnS” o osoby prowadzące jednoosobowe gospodarstwo domowe, czyli o tzw. singli. Jednak w ramach rządowego programu mogą oni nabywać tylko mieszkania i to o powierzchni nie przekraczającej 50 metrów kwadratowych, w chwili gdy małżeństwa i osoby wychowujące dzieci mają prawo starać się również o dom (do 140 metrów kwadratowych) i o mieszkania większe o połowę.