Ustawa o kredycie hipotecznym – korzystne zmiany dla klientów - NOTUS Finanse

603 804 805

Trzy tygodnie na decyzję kredytową, zakaz kredytów walutowych i sprzedaży wiązanej, a także ograniczenia dotyczące kar za wcześniejszą spłatę kredytu. To tylko część rozwiązań zawartych w przyjętej właśnie przez Sejm ustawie o kredycie hipotecznym. Jednak z punktu widzenia kredytobiorców zmiany nie będą rewolucyjne, a są tylko potwierdzeniem obecnego stanu rynku.

Ustawa o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami została przyjęta przez Sejm. Wprowadza ona wiele zmian w zakresie funkcjonowania pośredników i doradców finansowych, reguluje także wiele obszarów dotyczących kredytu mieszkaniowego. Jednak wiele zmian w kredycie hipotecznym to de facto usankcjonowanie ustawą innych regulacji (np. Rekomendacji Komisji Nadzoru Finansowego) czy rynkowych praktyk banków. Co zatem zmieni się dla kredytobiorców?

Opłata za wcześniejszą spłatę tylko przez 3 lata

Ustawa wprowadza ograniczenia we wcześniejszej spłacie kredytów ze zmienną stopą procentową, czyli tych najpopularniejszych na naszym rynku. Zgodnie z Art. 40 bank może pobrać opłatę z tytułu wcześniejszej spłaty tylko przez 3 lata od podpisania umowy kredytowej. Ograniczona została także kwota, którą może zostać obciążony kredytobiorca. Wysokość rekompensaty nie może być wyższa od rocznej sumy odsetek, jakie zapłaciłby klient od kwoty, która została wcześniej spłacona. Jednocześnie kwota ta nie może być wyższa niż 3 proc. spłacanej kwoty. Warto jednak zwrócić uwagę, że już dzisiaj praktyka banków jest zbliżona do regulacji ustawowych. W większości instytucji opłata z tytułu wcześniejszej spłaty pobierana jest przez 3, czasami 5 lat, a jej wysokość z reguły kształtuje się na poziomie 1,5-2,0 proc. Nowością zatem będzie tylko ograniczenie wysokości tej opłaty do sumy odsetek, które zostałyby zapłacone przez 1 rok.

Zakaz kredytów walutowych

Nowe przepisy regulują także zasady udzielania kredytów w walutach obcych. Zgodnie z Art. 6 będzie to możliwe tylko w sytuacji, gdy kredytobiorca większość swoich dochodów osiąga w obcej walucie lub większość posiadanych środków finansowych lub aktywów jest wyrażona w walucie kredytu. Tylko wtedy, jeśli oczywiście bank będzie miał w swojej ofercie kredyty w danej walucie, możliwe będzie zaciągnięcie kredytu w innej walucie niż złoty. Dla przeciętnego Kowalskiego jedyną możliwością będzie kredyt w naszej rodzimej walucie. Jest to rozwiązanie, które częściowo pokrywa się z zapisami Rekomendacji S Komisji Nadzoru Finansowego. Przyjęte już w połowie 2013 roku regulacje ograniczyły możliwość udzielania kredytów walutowych do osób zarabiających w danej walucie. Warto także przypomnieć, że podobne wymogi wiele banków wprowadziło samodzielnie jeszcze przed przepisami nadzoru.

Zakaz sprzedaży wiązanej

Z punktu widzenia kredytobiorcy ważne jest także wprowadzenie zakazu sprzedaży wiązanej. Oznacza to, że bank nie będzie mógł uzależnić decyzji o przyznaniu kredytu od obowiązku skorzystania z innych produktów. Wyjątek uczyniono jednak dla rachunku bankowego. Dopuszczalne będzie wymaganie założenia konta służącego bieżącej obsłudze kredytu, jednak w takim przypadku rachunek ten będzie musiał być prowadzony bezpłatnie. Ponadto przepisy ustawy dopuszczają możliwość wymagania przez bank ubezpieczenia np. nieruchomości, jednak niemożliwe będzie narzucanie wyboru konkretnego ubezpieczyciela. Kredytobiorca będzie miał prawo dostarczyć własną polisę spełniającą postawione przez bank minimalne zakresy ubezpieczenia. Są to także rozwiązania, które na bankach kilka lat temu wymusiła KNF w Rekomendacji U i taka możliwość funkcjonuje już od kilku lat.

Nowe przepisy nie zabraniają jednak sprzedaży łączonej. Oznacza to, że bank będzie mógł oferować kredyty, w których w zamian za skorzystanie np. z ubezpieczenia, czy produktu inwestycyjnego zostanie obniżona marża, prowizja, czy w jakikolwiek inny sposób kredytobiorca będzie premiowany. Jednak ustawa nakłada obowiązek na banki, że równolegle oferowany musi być kredyt bez dodatkowych produktów. Nowy przepis w praktyce dla kredytobiorców w Polsce niewiele zmieni. Już dzisiaj niemal wszystkie banki mają tak skonstruowane oferty, że możliwe jest uzyskanie kredytu bez tzw. crossellingu, chociaż często są to droższe oferty, niż w przypadku skorzystania z oferty np. z produktem oszczędnościowym.

Nowe zasady restrukturyzacji

Nowością są za to zasady restrukturyzacji kredytu. W przypadku opóźnień w spłacie, kredytobiorca będzie miał prawo wystąpić z wnioskiem o restrukturyzację kredytu. Bank w swojej propozycji może zaoferować czasowe zawieszenie spłaty kredytu, wydłużenie okresu kredytowania czy inne działania, które mogą umożliwić terminową spłatę rat. W przypadku gdy bank nie może przedstawić takich rozwiązań lub jeśli podjęte działania okażą się bezskuteczne, kredytobiorca będzie miał czas na samodzielne sprzedanie nieruchomości. Minimalny termin, który bank musi dać zadłużonemu klientowi na sprzedaż mieszkania na „wolnym rynku” to 6 miesięcy. Jest to nowość, gdyż aktualnie w przypadku niespłacania kredytu bank może szybciej przystąpić do windykacji komorniczej, co często prowadzi do sprzedaży wymuszonej za znacznie niższą kwotę niż rynkowa wartość mieszkania.

21 dni na decyzję banku

Ustawa o kredycie hipotecznym określa także maksymalny czas w jakim bank musi przekazać klientowi informację o podjętej decyzji kredytowej. Zgodnie z regulacjami analiza wniosku może zająć maksymalnie 21 dni od złożenia kompletu dokumentów i po tym terminie decyzja kredytowa musi być przekazana klientowi. Jest to nowość, gdyż aktualnie czas oczekiwania na rozpatrzenie wniosku jest wewnętrzną regulacją każdego z banków. Co prawda w większości przypadków praktyka rynkowa pokazuje, że czasy te są znacznie krótsze, jednak w części instytucji na decyzję o przyznaniu kredytu trzeba poczekać dłużej.

Przejrzysta reklama

Nowe przepisy regulują także zasady reklamowania kredytów. Wszelkie podawane informacje powinny być jednoznaczne, zrozumiałe i widoczne. Zamieszczone wartości (np. oprocentowanie, czy rata) powinny być obliczane dla reprezentatywnego przykładu. Jest on definiowany jako kredyt, który będzie na takich samych warunkach zaoferowany co najmniej dwóm trzecim kredytobiorcom będącym w portfelu danego banku przy uwzględnieniu średniego okresu kredytowania i całkowitej kwoty kredytu.

Nowe regulacje w zakresie kredytu hipotecznego z pewnością nie wywołają rewolucji na rynku. Wiele z rozwiązań zawartych w ustawie funkcjonuje w bankach już od dawna, a nowe przepisy z pewnością przyniosą pozytywne zmiany dla kredytobiorców. Kolejnym etapem na ścieżce legislacyjnej jest Senat. Jeśli nie zgłosi on poprawek, to ustawa trafi do Prezydenta. Po jej podpisaniu zostanie ona ogłoszona w Dzienniku Ustaw i wejdzie w życie w terminie 3 miesięcy od publikacji. Realnie możemy zatem oczekiwać, że nowe przepisy zaczną obowiązywać na początku wakacji.

 

Michał Krajkowski

Główny Analityk

Notus Doradcy Finansowi