W I kwartale 2012 musieliśmy więcej wydać na nowe mieszkanie

Opublikowane: 07 maja 2012

W pierwszych trzech miesiącach 2012 roku przeciętna rodzina musiała przeznaczyć więcej sowich dochodów na zakup nieruchomości niż w grudniu 2011 r. W okresie od stycznia do marca 2012 roku wartość Indeksu Obciążenia Hipotecznego (IOH) sporządzanego przez Dom Kredytowy Notus wzrosła o 1,19 p.p. i wyniosła 37,17%. Mimo iż ceny nieruchomości spadły to, statystyczna polska rodzina na obsługę nowo zaciągniętego kredytu przeznaczonego na zakup nieruchomości na rynku pierwotnym musiała przeznaczyć większą część swojego dochodu niż w ostatnich trzech miesiącach 2011 roku. Również w ujęciu rocznym wartość IOH wzrosła, jednak w mniejszym stopniu, bo tylko o 0,60 p.p.

Wartości Indeksu Obciążenia Hipotecznego są szczególnie istotne dla osób planujących zakup nieruchomości i zaciągnięcie kredytu.

Odczyty w kolejnych miesiącach pokazują jak dużą część swojego dochodu netto rodzina musi przeznaczać na obsługę nowo zaciąganego zobowiązania kredytowego. Warto przypomnieć, że zgodnie z obowiązującą Rekomendacją T Komisji Nadzoru Finansowego „maksymalny poziom relacji wydatków związanych z obsługą zobowiązań kredytowych do średnich dochodów netto osiąganych przez osoby zobowiązane do spłaty zadłużenia nie powinien być wyższy niż 50% dla klientów detalicznych o dochodach netto nieprzekraczających poziomu przeciętnego wynagrodzenia w gospodarce, w żadnym jednak przypadku nie powinien być wyższy niż 65%”.

Co zdecydowało o zmianach?
W I kwartale o wzroście Indeksu Obciążenia Hipotecznego obliczanego dla 8 największych polskich aglomeracji przesądził przede wszystkim spadek przeciętnego wynagrodzenia brutto w sektorze przedsiębiorstw. W ujęciu kwartalnym wynagrodzenie obliczone jako średnia dla 8 analizowanych województw spadło o 6,8% do poziomu 3700,07. Spadek ten jest jednak tak duży, przede wszystkim z uwagi na efekt bazy wynikający z wysokiego wynagrodzenia odnotowanego w grudniu 2011 roku. Wzrost wartości Indeksu Obciążenia Hipotecznego byłby z pewnością jeszcze większy, jednak jego skalę ograniczył spadek średniej ceny ofertowej metra kwadratowego analizowanych nieruchomości. W ujęciu kwartalnym cena ta spadła średnio o 5,27%.

Nieco inne przyczyny wpłynęły na wzrost IOH w ujęciu rocznym. W tym przypadku decydujący był wzrost trzeciego elementu (wysokość rat kredytowych) mającego wpływ na wartości indeksu. W ciągu 12 ostatnich miesięcy oprocentowanie nowo udzielanych kredytów mieszkaniowych wzrosło średnio o 0,66 p.p. Przełożyło się to na wzrost raty, co z kolei zaowocowało większą wartością IOH. Wzrost oprocentowania i rat kredytowych były na tyle duże, że nawet wzrost wynagrodzenia i spadek średniej ceny nieruchomości nie odwróciły kierunku zmian. W ujęciu rocznym Indeks Obciążenia Hipotecznego wzrósł o 0,60 p.p.

Indeks Obciążenia Hipotecznego (IOH)

Opracowanie: Dom Kredytowy Notus, na podstawie danych własnych oraz GUS i redNet Consulting

Duże zróżnicowanie w regionach
Niemal jak co kwartał, IOH najwyższe wartości osiągnął w Krakowie (42,31%) i Poznaniu (42,13%), a najniższy był w Katowicach (28,75%). Jednak największą zmianę indeksu odnotowaliśmy w Łodzi i Wrocławiu, odpowiednio o 14,82% i 9,74%. Spowodowane to było przede wszystkim dużym spadkiem przeciętnego wynagrodzenia (o 9,5% i 9,8%), przy praktycznie niezmienionym poziomie średniej ceny metra kwadratowego oferowanej nieruchomości. Indeks Obciążenia Hipotecznego dla Krakowa, mimo iż ciągle jest najwyższy wśród innych miast, zanotował za to rekordowy spadek. Jeszcze w grudniu 2011 roku wynosił 45,28%, a po 3 miesiącach jego wartość spadła o 6,56%. W tym przypadku tak głęboki spadek IOH wynikał przede wszystkim z obniżenia cen nieruchomości. Średnia cena ofertowa w Krakowie zmniejszyła się o 8,77% w ciągu ostatnich 3 miesięcy.

Przeciętne wynagrodzenie brutto w sektorze przedsiębiorstw

Źródło danych: GUS

Średnia ofertowa cena m2 mieszkania (rynek pierwotny) o pow. 55m2

Źródło danych: redNet Consulting na podstawie portalu tabelaofert.pl

Metodologia indeksu
Indeks Obciążenia Hipotecznego pokazuje, jak duży procent dochodów netto polskich rodzin pochłania spłata nowo zaciąganego kredytu hipotecznego. IOH sporządzany jest jako średnia dla 8 największych polskich aglomeracji (Kraków, Trójmiasto, Wrocław, Poznań, Katowice, Łódź, Szczecin, Warszawa), przy założeniu, że kredyt na 30 lat na zakup 55 metrowego mieszkania zaciąga dwuosobowa rodzina zarabiająca miesięcznie dwukrotność przeciętnego wynagrodzenia w sektorze przedsiębiorstw dla danego województwa. Indeks liczony jest zarazem jako przeciętna dla kredytów z LTV (z ang. loan to value) na poziomie 100 i 80. Wpływ na kształtowanie się IOH mają: ceny ofertowe mieszkań na rynku pierwotnym dla danej aglomeracji, poziom przeciętnego wynagrodzenia netto w danym województwie oraz aktualny poziom oprocentowania kredytu. Bazę cen mieszkań wykorzystanych przy konstrukcji indeksu, stanowią dane dostarczane przez firmę redNet Consulting na podstawie portalu tabelaofert.pl. Indeks sporządzany jest z około jednomiesięcznym opóźnieniem w stosunku do zakończenia przyjętego przez Dom Kredytowy Notus kwartalnego okresu sprawozdawczego, jako że dane Głównego Urzędu Statystycznego dotyczące wynagrodzeń w poszczególnych województwach, dostępne są dopiero pod koniec miesiąca, który to następuje po miesiącu, którego dotyczą.