Wzrost cen mieszkań i wyższe oprocentowanie kredytów, zwiększyły obciążenie hipoteczne Polaków
Na koniec II kwartału bieżącego roku wartość Indeksu Obciążenia Hipotecznego (IOH) wyniosła 38,34% i była o 1,77 pkt proc. wyższa od tej zanotowanej na koniec kwartału I (36,57%). Oznacza to, że na koniec czerwca br. statystyczna polska rodzina musiała przeznaczyć o 1,77% więcej swoich średnich miesięcznych dochodów netto na spłatę nowo zaciąganego kredytu hipotecznego na zakup mieszkania na rynku pierwotnym, niż na koniec marca.
Kształtowanie się Indeksu Obciążenia Hipotecznego jest bardzo ważne dla tych wszystkich rodzin, które planują zaciągnąć nowy kredyt na zakup mieszkania na rynku pierwotnym, w tym także w kontekście z obostrzeniami wynikającymi z zaimplementowanej do końca zeszłego roku przez banki Rekomendacji T. Warto przypomnieć, że według zaleceń Komisji Nadzoru Finansowego „maksymalny poziom relacji wydatków związanych z obsługą zobowiązań kredytowych do średnich dochodów netto osiąganych przez osoby zobowiązane do spłaty zadłużenia nie powinien być wyższy niż 50% dla klientów detalicznych o dochodach netto nie przekraczających poziomu przeciętnego wynagrodzenia w gospodarce, w żadnym jednak przypadku nie powinien być wyższy niż 65%”.
Co zdecydowało o zmianach?
W okresie marzec-czerwiec 2011 r., o wzroście Indeksu Obciążenia Hipotecznego (IOH) obrazującego trend dla 8 największych polskich aglomeracji, zadecydowało negatywne zachowanie się dwóch z trzech jego składowych. Ceny 55m2 mieszkań na rynku pierwotnym wzrosły średnio o 1,49%, czyli o ok. 92 złote do poziomu 6278,75 zł za m2, a oprocentowanie kredytów zaciąganych na ich zakup poszło w górę średnio o 0,41 pkt proc. z 5,84% do 6,25%. W tym ostatnim przypadku wzrost stawki 3-miesięcznego Wiboru o 0,5 pkt proc. z 4,19% do 4,69% nie zdołał zostać zneutralizowany spadkiem średniej marży bankowej z 1,65% do 1,56%. Delikatnie obniżająco jednak na IOH zadziałał fakt wzrostu trzeciej jego składowej, czyli przeciętnego wynagrodzenia brutto w sektorze przedsiębiorstw, średnio o 36 złotych do 3574,06 zł.
W regionach sytuacja bez większych zmian
Na koniec czerwca, tak jak na koniec marca najniższą wartość IOH przyjął dla Katowic (29,54%), a najwyższą dla Krakowa (44,46%). Wymienione powyżej miasta charakteryzują się także – co oczywiście wynika z samej konstrukcji indeksu – najniższym i najwyższym stosunkiem średniej ofertowej ceny metra kwadratowego mieszkania na rynku pierwotnym, do przeciętnego wynagrodzenia brutto w sektorze przedsiębiorstw w obejmujących je województwach. Na koniec czerwca współczynnik ten był najniższy dla Katowic (136%), a najwyższy dla Krakowa (204%).
Metodologia indeksu
Indeks Obciążenia Hipotecznego pokazuje, jak duży procent dochodów netto polskich rodzin pochłania spłata nowo zaciąganego kredytu hipotecznego. IOH sporządzany jest jako średnia dla 8 największych polskich aglomeracji (Kraków, Trójmiasto, Wrocław, Poznań, Katowice, Łódź, Szczecin, Warszawa), przy założeniu, że kredyt na 30 lat na zakup 55 metrowego mieszkania zaciąga dwuosobowa rodzina zarabiająca miesięcznie dwukrotność przeciętnego wynagrodzenia w sektorze przedsiębiorstw dla danego województwa. Indeks liczony jest zarazem jako przeciętna dla kredytów z LTV (z ang. loan to value) na poziomie 100 i 80. Wpływ na kształtowanie się IOH mają: ceny ofertowe mieszkań na rynku pierwotnym dla danej aglomeracji, poziom przeciętnego wynagrodzenia netto w danym województwie oraz aktualny poziom oprocentowania kredytu. Bazę cen mieszkań wykorzystanych przy konstrukcji indeksu, stanowią dane dostarczane przez firmę redNet Consulting na podstawie portalu tabelaofert.pl. Indeks sporządzany jest z około jednomiesięcznym opóźnieniem w stosunku do zakończenia przyjętego przez Dom Kredytowy Notus kwartalnego okresu sprawozdawczego, jako że dane Głównego Urzędu Statystycznego dotyczące wynagrodzeń w poszczególnych województwach, dostępne są dopiero pod koniec miesiąca, który to następuje po miesiącu, którego dotyczą.