Za stary kredyt zapłać… nowym

Opublikowane: 16 marca 2012

Refinansowanie – to jeden ze sposobów na obniżenie miesięcznych rat i kosztów całego kredytu. Zaciągając nowy, tańszy kredyt spłacamy należności wynikające ze starej, droższej hipoteki. Czy taka operacja faktycznie się opłaca? A jeśli tak, kiedy warto się na nią zdecydować?

Aby ocenić opłacalność refinansowania koniecznie trzeba porównać wysokość podstawowego składnika wpływającego na oprocentowanie kredytu, czyli marży. Tutaj zasada jest prosta: niższa marża – mniejsze oprocentowanie kredytu – niższa comiesięczna rata. Trzeba jednak pamiętać, że oprócz należności kapitałowo-odestkowej niektóre banki wymagają wykupienia dodatkowych ubezpieczeń, co wiąże się zawsze z większymi kosztami całego kredytu.

Refinansowanie dla „kryzysowych” klientów: TAK
Kredytem refinansowanym powinny szczególnie zainteresować się osoby, które zapożyczyły się w pierwszych miesiącach 2009 roku. Był to początek kryzysu na rynku hipotecznym i banki drastycznie podniosły wtedy swoje marże. W kolejnych latach obserwowaliśmy już ich systematyczny spadek. Żeby lepiej uzmysłowić sobie korzyści płynące z refinansowania, warto przyjrzeć się poniższemu zestawieniu. Tabela przedstawia zyski w miesięcznej racie, jakie może uzyskać kredytobiorca, który zapożyczał się w 2009, 2010 i 2011 roku, z marżą w wysokości 2,5, 2 i 1,5%. Do wyliczenia nowej raty przyjęta została jednolita marża na poziomie 1%. Nowy kredyt byłby zaciągany kolejno na 27, 28 i 29 lat, tak, aby łączny okres spłaty „starego” i „nowego” kredytu nie przekraczał 30 lat.

Rata kredytu refinansowego będzie niższa w każdym z przytaczanych przykładów. Najwięcej zyskają osoby, których dotychczasowy kredyt był najwyżej oprocentowany.

Refinansowanie przy prowizji i dodatkowych opłatach: OSTROŻNIE
Obliczając zyski z refinansowania nie należy zapominać jednak o dodatkowych opłatach, które mogą ograniczyć planowane korzyści lub wręcz spowodować, że cała operacja nie będzie się w ogóle opłacać. W takich przypadkach trzeba mieć na uwadze przede wszystkim prowizję za udzielenie kredytu i opłatę za wcześniejszą spłatę dotychczasowego zobowiązania. O ile duża grupa banków aktualnie nie stosuje tej pierwszej praktyki, o tyle karna opłata za przedterminową spłatę pojawia się w ofertach hipotecznych dosyć często. Poniższe zestawienie przedstawia zmianę wysokości rat w przypadku, gdy dotychczasowy bank nałoży 2-procentową opłatę za wcześniejszą spłatę kredytu i doliczy ją do salda zadłużenia, podwyższając tym samym kwotę refinansowanego zobowiązania.

Opłata za wcześniejszą spłatę może znacząco obniżyć zyski z całej operacji refinansowania. Z tego powodu warto przeprowadzać ją pod warunkiem, że dotychczasowy bank nie „karze” finansowo za przedterminowe uregulowanie hipoteki. Na szczęście większość ofert zakłada, że po okresie trzech lat kredytowania można spłacić kredyt bez jakichkolwiek dodatkowych kosztów.