Zdolność kredytowa, a źródła dochodów
Umowa o pracę, działalność gospodarcza czy „śmieciówka”? Na jakiej umowie jest najłatwiej otrzymać kredyt mieszkaniowy? Okazuje się, że forma zatrudnienia nie przekreśla starań o kredyt mieszkaniowy.
Formalnie o kredyt mieszkaniowy może ubiegać się każda osoba, która uzyskuje w sposób legalny dochody. Teoretycznie każde źródło dochodów zostanie zaakceptowane, jednak w praktyce najłatwiej o kredyt osobom zatrudnionym na etacie, prowadzącym działalność gospodarczą oraz zatrudnionym na podstawie umów zlecenia czy o dzieło.
Umowa o pracę
W przypadku umowy o pracę ważny jest przede wszystkim okres zatrudnienia. Idealnym rozwiązaniem będzie praca na podstawie umowy zawartej na czas nieokreślony, jednak nie może to być umowa zawarta zaledwie kilka dni temu. Banki z reguły wymagają zatrudnienia od minimum 3 miesięcy i najczęściej za taki okres brany jest pod uwagę dochód. Oczywiście w przypadku krótszego okresu możliwe są wyjątki, np. w przypadku płynnej zmiany pracy, zatrudnienia wcześniej w firmie z tej samej branży, itp. Nieco bardziej rygorystyczne wymogi są w przypadku umowy o pracę na czas określony. Kredyt w takim przypadku jest także możliwy, ale terminy obowiązywania umowy są znacznie bardziej restrykcyjne. Pracując na czas określony umowa musi obowiązywać od minimum 6 miesięcy, chociaż w dużej liczbie banków wymóg ten jest wydłużony nawet do 12 miesięcy. Umowa nie może także wygasać przed upływem minimum 6 miesięcy, ale musimy mieć świadomość, że część banków będzie wymagać 12 miesięcy.
Ważne jest także uświadomienie sobie jak bank będzie wyliczał dochód przyjęty do analizy. Najczęściej będzie to średnia z ostatnich 3 miesięcy. Jeśli jednak w tym terminie otrzymaliśmy podwyżkę i kwota z umowy o pracę jest wyższa, to czasami możliwe będzie przyjęcie wyższego wynagrodzenia. Szczególną uwagę trzeba zwrócić na składniki ruchome wynagrodzenia takie jak premie, prowizje, czy nagrody. Ta część wynagrodzenia może być wzięta pod uwagę tylko w przypadku, gdy bank uzna, że mają one charakter stabilny i są wypłacane w miarę regularnie.
Działalność gospodarcza
O kredyt mieszkaniowy mogą ubiegać się także osoby prowadzące działalność gospodarczą. Z reguły działalność gospodarcza musi być prowadzona od minimum 12 miesięcy, pamiętajmy jednak, że część banków będzie oczekiwać okresu dwukrotnie dłuższego. W przypadku rozliczania się na zasadach ogólnych podstawą do wyliczenia dochodu jest Książka Przychodów i Rozchodów oraz zeznanie podatkowe PIT za rok miniony. Czasami jednak bank może chcieć sprawdzić dochody za okres jeszcze dłuższy i poprosi o dostarczenie PITu za kolejny okres. Na podstawie tych dokumentów wyznaczany jest średni dochód. Najczęściej jest ona obliczany jako średnia z ostatnich 12 miesięcy lub średnia za rok bieżący i miniony. Pamiętajmy, że przy liczeniu zdolności pod uwagę bierze się dochód, a nie przychód z tytułu prowadzonej działalności gospodarczej. Ponadto bank bada także tak zwaną stabilność dochodu. Oznacza to, że weryfikowany jest poziom dochodu w poszczególnych miesiącach. Oczywiście nie musi on być identyczny, nie powinien jednak znacząco odbiegać od średniej, ewentualnie należy wyjaśnić z czego taka różnica wynika.
Podobny okres będzie analizowany w sytuacji gdy przedsiębiorca płaci ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Także będzie to co najmniej kilkanaście miesięcy, jednak w takiej sytuacji pod uwagę brany jest tylko przychód. Jako dochód netto banki potraktują określoną część tego przychodu, w zależności od rodzaju prowadzonej działalności. Będzie to kwota od 10 do 40 procent przychodu, czyli w sytuacji gdy przedsiębiorca osiągnął przychody roczne na poziomie 120 tys. złotych do analizy zostanie jako dochód roczny przyjęte od 12 do 48 tysięcy złotych. Podobnie jak przy Książce Przychodów i Rozchodów analizowana jest stabilność. Niedopuszczalna jest sytuacja, gdy większość przychodów została osiągnięta np. tylko w 2 czy 3 miesiącach.
Rzadko spotykaną sytuacją jest rozliczania podatków przez kartę podatkową. Tylko niewielka grupa przedsiębiorców może korzystać z tej formy, jednak oni także teoretycznie mogą ubiegać się o kredyt mieszkaniowy. W praktyce może być to jednak utrudnione z uwagi na niewielką kwotą jaką bank wyliczy. Jako dochód netto jest bowiem przyjmowana wielokrotność płaconej stawki podatku. Z reguły stawka ta jest mnożona przez 6 lub 8 i oznacza to, że teoretyczny dochód netto wyliczony w ten sposób rzadko przekracza 2 tysiące złotych. Pozwala to więc na uzyskanie relatywnie niewielkiej kwoty kredytu.
Umowy zlecenia i dzieło
O kredyt mogą ubiegać się także osoby, które zarabiają na podstawie umów zlecenia i o dzieło. W takich przypadkach konieczne jest, aby okres zatrudniania był minimum 12 miesięczny. Z takiego też okres brane będą pod uwagę dochody przy liczeniu zdolności kredytowej. W przypadku umów cywilnoprawnych trzeba jednak pamiętać, że rzadko banki wezmą pod uwagę całą kwotę jaka jest nam wypłacana. Dochód netto zostanie wyliczony zgodnie z ordynacją podatkową przy uwzględnieniu 20 lub 50 procentowych kosztów uzyskania przychodu. Część banków stosuje jednak swoje wskaźniki i przyjmuje do liczenia zdolności kredytowej np. 80 proc. wypłacanej kwoty. Musimy o tym pamiętać, że nie cała kwota jaka wpływa na rachunek jest uznawana jako dochód netto.
Pamiętajmy, że o kredyt mieszkaniowy mogą starać się nie tylko osoby na etacie, ale także prowadzący działalność gospodarczą, czy zatrudnieni na umowach cywilnoprawnych. Jeśli tylko dochody są wystarczająco wysokie, to forma zatrudnienia nie przekreśla starań o kredyt.
Michał Krajkowski
Główny Analityk
Notus Doradcy Finansowi