Jednym z dwóch podstawowych filarów analizy kredytowej przeprowadzanej przez banki w przypadku starania się o kredyt hipoteczny jest analiza dochodów uzyskiwanych przez kredytobiorcę. Na jej podstawie banki szacują potencjał finansowy wnioskodawcy i prawdopodobieństwo

stabilności spłaty przez niego kredytu w przyszłości.

Najważniejszymi analizowanymi parametrami są wysokość uzyskiwanych dochodów, ich stabilność oraz źródło. Wnioskodawca w każdym przypadku do wniosku kredytowego musi dołączyć komplet ściśle określonych dokumentów. Często zdarza się, że w trakcie analizy osoba starająca się o kredyt musi dostarczyć dodatkowe dokumenty, bo te przedstawione wcześniej budzą wątpliwości analityka bankowego.

Umowa o pracę

Osoby uzyskujące dochody z tytułu umowy o pracę na czas nieokreślony są najbardziej pożądane przez banki. Ktoś kto ma taką umowę z założenia spełnia oczekiwane przez banki kryteria stabilności, chronionej przez prawo pracy oraz potwierdzone praktyką. W niektórych bankach już po miesiącu od podpisania tego rodzaju umowy można starać się o kredyt hipoteczny. Od osób zatrudnionych na umowę o pracę na czas nieokreślony wymaga się najmniejszej ilości dokumentów potwierdzających uzyskiwane dochody. W dużej części banków jedynym wymaganym dokumentem jest samo zaświadczenie o zatrudnieniu wypełnione na druku banku, do którego wnioskodawca chce złożyć aplikację. Jeżeli jednak budzi ono jakiekolwiek wątpliwości lub w procesie weryfikacji zatrudnienia, czyli dzwonienia do osoby zatrudniającej wnioskodawcę coś będzie nie tak, to bardzo często w procesie analizy ekspert banku może zażądać dodatkowych dokumentów, które potwierdzą liczby podane w zaświadczeniu.
Do najczęściej wymaganych dokumentów można zaliczyć wyciąg z konta, na które wpływa wynagrodzenie. Jeżeli te dane nie będą się ze sobą zgadzały i na konto wpływa inne wynagrodzenie, niż jest na zaświadczeniu, to bank może dodatkowo zażyczyć sobie przedstawienia przez wnioskodawcę dokumentów bardziej wiarygodnych. Do nich będą zaliczały się wszelkie dokumenty, które są związane z płaconymi podatkami lub obowiązkowymi składkami. Czyli PIT-11 lub PIT-36 albo zaświadczenie z ZUS-u o podstawie naliczanych składek. Czasami bank może zaakceptować zamiennie druki RMUA wystawiane przez pracodawcę lub pokwitowania kasowe odbioru wynagrodzenia. Listę możliwych wymaganych dokumentów może zamknąć dodatkowy wymóg przedstawienia aktualnej umowy o pracę lub nawet świadectwo pracy z poprzedniego miejsca zatrudnienia. Minimalnie gorzej mogą być traktowani wnioskodawcy posiadający umowę o pracę na czas określony. Z założenia ich dochód jest obarczony ryzykiem niestabilności i możliwością nie przedłużenia takiej umowy po okresie jej obowiązywania. Banki najczęściej oczekują, że obowiązuje ona już od jakiegoś czasu, najlepiej z 6 lub 12 miesięcy oraz jej wygaśnięcie będzie nie prędzej niż 6 do 12 miesięcy od momentu rejestracji wniosku o kredyt. Wymogi dokumentowe są identyczne jak w przypadku umów na czas nieokreślony. Jedynym dodatkowym dokumentem jest najczęściej konieczność przedstawienia od aktualnego pracodawcy pisma, w którym ten wyraża zgodę na ponowne zatrudnienie pracownika po upłynięciu okresu aktualnego zatrudnienia.

Działalność gospodarcza

W przypadku działalności gospodarczej analiza jest dużo bardziej skomplikowana. Najczęściej działalność obarczona jest małą stabilnością uzyskiwanych dochodów chociaż bardzo często są one dużo wyższe niż standardowo przy umowach o pracę. Banki jednak uważnie przyglądają się czego działalność dotyczy oraz szuka racjonalnego uzasadnienia w przypadku gdy wpływy i koszty mają charakter sezonowy. Aby dobrze to oszacować wymagany okres prowadzenia działalności gospodarczej to najczęściej 12 miesięcy, chociaż często można się spotkać z wymogami aby trwała ona co najmniej 24 miesiące. Standardowo wymagane są zawsze wszelkie dokumenty rejestracyjne, takie jak wpis do ewidencji działalności gospodarczej, NIP i REGON oraz zaświadczenia o nie zaleganiu w składakach i podatkach z ZUSu i Urzędu Skarbowego. Nieodzownym będzie zawsze udokumentowanie uzyskanych dochodów, co jest możliwe jedynie po przedstawieniu PIT-ów rozliczeniowych za rok poprzedni, czy nawet dwa lata do tyłu oraz aktualnych wpisów w książce przychodów i rozchodów. Jednak i to może być niewystarczające. Bank może zażyczyć sobie dodatkowo zaświadczenia z Urzędu Skarbowego o wysokości dochodów oraz opisu działalności gospodarczej przez wnioskodawcę na specjalnym bankowym formularzu. Ale i to może być niewystarczające. Pomimo przedstawienia najczęściej wymaganych wyciągów z konta wnioskodawca może zastać również poproszony o opinię banku, w którym ma kredyt firmowy do rachunku oraz przedstawienie dowodów wpłat z tytułu zaliczek na podatek dochodowy czy opłaconych składek ZUS za rok bieżący. W przypadku spółek niezbędnym będzie również przedstawienie umowy spółki i ewentualne wszelkie koncesje i pozwolenia, jeżeli mają one wpływ na uzyskiwane przez firmę dochody. Mając te dokumenty w dalszym ciągu nie możemy być pewni czy bank nie zażyczy sobie dodatkowych wyjaśnień księgowego lub dodatkowych pism z ZUS-u i Urzędu Skarbowego. Jako, że form działalności gospodarczej jest kilka, to również wymogi dokumentowe są dostosowane do ich specyfiki. Przy ryczałcie wnioskodawca będzie musiał na przykład oświadczyć, jakie ma faktycznie dochody netto, a przy karcie podatkowej decyzję Urzędu Skarbowego o wysokości ustalonego podatku na dany rok.

Inne formy uzyskiwania dochodu

Powyższe formy uzyskiwania dochodów są tylko jednymi z kilkudziesięciu z jakimi można się spotkać. W przypadku dochodów z innych źródeł wymagane dokumenty będą odzwierciedlały specyfikę danego dochodu. Emeryci czy renciści na przykład będą musieli przedstawić decyzję ZUS-u o przyznaniu emerytury lub renty. Jest to dochód uznany przez banki jako bardziej stabilny niż umowa na czas nieokreślony i wystarczy zostać zupełnie świeżym emerytem, aby już wnioskować z sukcesem o kredyt. Uzyskujący dochody z tytułu umowy o dzieło lub umowy zlecenie będą musieli zbierać same umowy oraz rachunki potwierdzające uzyskany dochód netto czy wysokość kosztów uzyskania przychodu. Żyjący z dywidend będą musieli natomiast udokumentować, że nie mają one charakteru incydentalnego. Przedstawić sprawozdania finansowe spółek, deklarację CIT i uchwałę wspólników w sprawie podziału zysków. W przypadku dochodów z wynajmu nieruchomości trzeba będzie przedstawić umowy z wynajmującymi oraz akty własności wynajmowanych nieruchomości. Pracujący za granicą będą się musieli postarać dodatkowo o odpowiedniki wszystkich powyższych dokumentów występujące w krajach, w których uzyskują dochody plus raport kredytowy będący odpowiednikiem polskiego BIK-u, z koniecznością, najczęściej, tłumaczenia wszystkich dokumentów przez tłumacza przysięgłego. Każdy z takich mniej stabilnych dochodów musi najczęściej być uzyskiwany od dłuższego czasu. Im dłużej tym lepiej.

Dobrze przygotowany wniosek o kredyt hipoteczny to kompletnie przygotowane wszystkie wymagane dokumenty, które dodatkowo nie powinny być starsze niż 1 lub 3 miesiące w dniu złożenia wniosku.