Rekomendacje Komisji Nadzoru Finansowego, ustawa „antyspredowa”, koniec programu „Rodzina na Swoim”, szalejący kurs CHF/PLN… W 2011 roku na rynku kredytów hipotecznych miało miejsce wiele interesujących zdarzeń, jednak trudno wskazać to najważniejsze.

Na pewno zmiany w otoczeniu prawnym, jak i te na rynkach finansowych skutecznie oddziaływały na cały rynek kredytów mieszkaniowych, jak i samych kredytobiorców, zarówno tych nowych jak i tych, którzy swoje kredyty spłacają już od wielu lat.

Komisja rekomendowała

Istotny wpływ na cały rynek kredytów miały decyzje Komisji Nadzoru Finansowego, której to ostatnie dwie rekomendacje zmieniły znacząco warunki udzielania kredytów mieszkaniowych. Pierwsza z nich, Rekomendacja T co prawda całkowicie weszła w życie w grudniu 2010 roku, ale jej zapisy widocznie zaczęły zmieniać kredytową rzeczywistość dopiero z początkiem 2011 roku. Według tej rekomendacji, rata kredytowa nie mogła przekraczać 50 procent dochodu netto. Dla osób uzyskujących dochody przekraczające przeciętne wynagrodzenie w gospodarce obciążenie dochodu mogło wzrosnąć do poziomu 65 procent. Zmiany te ograniczyły zdolność kredytową części klientów. Dodatkowo Rekomendacja T nakładała na banki obowiązek dodatkowego zabezpieczenia się przed ryzykiem walutowym, poprzez wymóg wniesienia przez klienta wkładu własnego lub wykupienia przez niego obowiązkowego ubezpieczenia. Większość instytucji w roku 2011 nie ograniczała maksymalnego poziomu kredytu możliwego do uzyskania, finansując nieruchomości do
100 procent ich wartości.

Kolejne formalne zmiany na rynku kredytów hipotecznych KNF przygotował w styczniu 2011 roku, uchwalając Rekomendację SIII. Zdecydowana większość jej zapisów została wprowadzona przez banki w lipcu br., ale najistotniejszą jej część banki mają obowiązek wprowadzić do swoich procedur do końca 2011 roku. Zgodnie z zaleceniami nadzorcy, określając zdolność kredytową banki będą musiały zakładać maksymalnie 25-letni okres kredytowania i dopiero po spełnieniu tego kryterium. możliwe będzie przyznanie kredytu z dłuższym okresem spłaty. Dodatkowo, w przypadku kredytów walutowych, rata i inne zobowiązania związane z obsługą kredytu nie będą mogły przekraczać 42 procent dochodów netto, niezależnie od ich poziomu. Jest to dużo bardziej rygorystyczne zalecenie, niż to narzucane przez Rekomendację T. Dodatkowo, szacując zdolność kredytową każda instytucja musi zakładać spadek dochodów kredytobiorcy po jego przejściu na emeryturę. Zmiany narzucone poprzez Rekomendację SIII, spowodują ograniczenie maksymalnej możliwej do uzyskania kwoty kredytu o 6 - 10 procent. Dodatkowo, prawdopodobnie wiele banków zaprzestanie udzielania kredytów z okresem spłaty przekraczającym 65 czy 70 rok życia. Część instytucji zapewne będzie skłonna przyznać kredyt, który będzie spłacany nawet do 80 lat, ale będzie się to wiązało z koniecznością wykupienia dodatkowych ubezpieczeń lub produktów oszczędnościowych.

Mniejsza Rodzina na Swoim

Kolejną formalną zmianą, która zmieniła rynek kredytów hipotecznych była niewątpliwie nowelizacja rządowego programu „Rodzina na Swoim”. Do najistotniejszych zmian należy zaliczyć nowy sposób ustalania maksymalnej ceny metra kwadratowego nabywanej nieruchomości. W porównaniu z dotychczas obowiązującymi zasadami dla nieruchomości z rynku wtórnego cena ta uległa obniżeniu o 42 procent, natomiast dla nabywanych na rynku pierwotnym cena spadła o 28 procent. Tak radykalny spadek limitów, szczególnie dla rynku wtórnego, spowodował obniżenie podaży mieszkań i domów dostępnych w tym rządowym programie. W wielu lokalizacjach ceny spadły do tak niskiego poziomu, że żadne z oferowanych mieszkań na lokalnych rynkach nie spełnia wymogów ustawy. Dodatkowo ustawa wprowadziła ograniczenie wieku kredytobiorcy. Od 31 sierpnia o kredyt z dopłatami do odsetek mogą ubiegać się osoby nie starsze niż 35 lat, z wyłączeniem osób samotnie wychowujących dzieci, które nie zostały objęte tymi obostrzeniami. Jedyną, pozytywną z punktu widzenia klientów zmianą jest poszerzenie grupy beneficjentów o osoby prowadzące jednoosobowe gospodarstwo domowe, tzw.: singli. Jednak ta grupa kredytobiorców może nabywać w ramach programu tylko mieszkania i to o powierzchni nie przekraczającej 50 metrów kwadratowych. Warto przypomnieć, że małżeństwa i osoby wychowujące dzieci mogą nabywać mieszkania do 75 metrów kwadratowych, a domy do 140 metrów kwadratowych. Wprowadzone zmiany „Rodzinie na Swoim” oznaczają stopniowe wygaszanie programu na ponad rok przez jego formalnym zakończeniem, które zostało ustalone na 31 grudnia 2012 roku.

Kredyty walutowe z ustawą „antyspredową”

W 2011 uchwalono także tak zwaną ustawę „antyspredową”. Znowelizowano wówczas kilka ustaw, wymuszając na bankach zmiany w sposobie spłaty przez klientów kredytów w walutach obcych. Po wejściu w życie nowych przepisów, czyli od sierpnia każdy klient banku może spłacać swój kredyt hipoteczny walutą zakupioną w innym banku, kantorze czy pozyskując ją w jeszcze inny sposób. Ustawodawca zobowiązał banki do umożliwienia takiej spłaty bez ponoszenia przez klientów jakichkolwiek kosztów związanych ze zmianą sposobu spłaty. Dzięki temu rozwiązaniu klienci nie są już zmuszani do zakupu waluty po kursie sprzedaży swojego banku, co często wiązało się koniecznością ponoszenia znacznie wyższych kosztów niż w przypadku zakupu waluty od innej instytucji. Warto także nadmienić, że możliwość spłaty kredytu bezpośrednio w walucie indeksacji, wymuszała na bankach także jedna z rekomendacji Komisji Nadzoru Finansowego, jednak w okresie przed wejściem w życie ustawy „antyspredowej” banki często kazały sobie słono płacić za taką możliwość. Rozwiązania ustawowe ostatecznie rozwiały wątpliwości i od sierpnia 2011 roku każdy klient zadłużony w walucie obcej ma możliwości bezpłatnego wyboru najkorzystniejszego dla siebie modelu spłaty.

Kredyt konsumencki

Kolejną zmianę dla rynku kredytowego przyniesie także nowa ustawa o kredycie konsumenckim, która obowiązuje od 18 grudnia br. Jedną z głównych zmian jest podwyższenia kwoty kredytu konsumenckiego. Dotychczas za kredyt konsumencki uznawano te, których wysokość nie przekraczała 80 tysięcy złotych. Aktualnie poziom ten wynosi 255 550 złotych. Ponadto ustawa nakłada na banki i pośredników kredytowych dodatkowe obowiązki informacyjne. Każdy klient przed podpisaniem umowy musi otrzymać szczegółowe informacje o swoim kredycie, a w szczególności o jego kosztach. Ustawa o kredycie konsumenckim narzuca także obowiązek stosowania przez banki jednolitego formularza, co w praktyce umożliwi klientom w łatwy sposób porównanie ofert wielu instytucji.
 
Mniejszy kredyt, spadające marże

W 2011 rok wchodziliśmy z nowymi wytycznymi dotyczącymi sposobu liczenia zdolności kredytowej. Spowodowało to obniżenie możliwości zaciągania kredytów przez część klientów, jednak kolejne miesiące przyniosły także kolejne spadki zdolności kredytowej. Odpowiedzialne za to przede wszystkim były zmiany liczenia poziomu stawki referencyjnej WIBOR. Nowy rok przywitaliśmy ze stopą trzymiesięczną na poziomie 3,95 procent, a ciągu roku stawka ta wzrosła o ponad 1 punkt procentowy, osiągając 15 grudnia poziom 4,99 procent. W praktyce oznacza to spadek średniej zdolności kredytowej o prawie 10 procent. W styczniu małżeństwo z jednym dzieckiem, nie mające żadnych zobowiązań i osiągające dochody na poziomie 5000 netto mogło zaciągnąć kredyt w złotych na 30 lat, w średniej wysokości 438 tysięcy. W grudniu tego roku, przy tych samych założeniach, rodzina ta mogła otrzymać średnio 403 tysiące kredytu. W przypadku ubiegania się o kredyt w euro, zdolność kredytowa w przeciągu niecałych 12 miesięcy spadła z 354 tysięcy do 311 tysięcy w grudniu.

Z całą pewnością można stwierdzić, że dla osób o dochodach wystarczających do zaciągnięcia kredytu, rok 2011 było dobrym czasem na wybór odpowiedniego finansowania nieruchomości. W ciągu pierwszego półrocza marże w większości banków ulegały obniżeniu, a ich spadek został wyhamowany dopiero w lipcu i sierpniu. Co prawda pod koniec roku część banków podwyższyło cenę kredytu, jednak w dalszym ciągu możliwe jest uzyskanie kredytu w złotych, z marżą znacząco niższą niż jeszcze rok temu.

Tabela 1. Tabela przedstawia średni poziom marż na koniec kwartałów dla kredytów w złotych i euro, w wysokości 250 tysięcy złotych przy założeniu 20% wkładu własnego.

Źródło: Wyliczenia własne DK Notus.                                    * dane na 15.12.2011

Żegnaj franku

Rok 2011 był za to czasem ostatecznego pożegnania z kredytami we frankach szwajcarskich. Wiele instytucji wycofało jej z oferty już w trakcie kryzysu z końca 2008 roku. Jednak ciągle w części banków kredyty w walucie Helwetów były dostępne. Przez kolejne miesiące bieżącego roku podnoszono jednak kryteria ich uzyskania. Od osób chcących zadłużyć się w tej walucie banki wymagały bądź to wnoszenia wkładu własnego, bądź też uzyskiwania dochodów na określonym poziomie, często bardzo wysokim. Skrajnym przykładem mogą być wymogi stawiane przez kilka tygodni w Deutsche Banku – o kredyt we franku szwajcarskim mogły aplikować tylko osoby zarabiające minimum 50 tysięcy złotych netto miesięcznie. W 2011 roku ostatecznie ze swojej oferty wycofały franki szwajcarskie Alior Bank, mBank, Multibank, BPH, Deutsche Bank, PKO BP. Aktualnie (15 grudnia) na rynku pozostała tylko jedna instytucja mająca w ofercie tak popularne kilka lat temu kredyty w szwajcarskiej walucie. W przypadku Banku Nordea wniosek mogą złożyć klienci dysponujący 10-procentowym wkładem własnym i zarabiający miesięcznie minimum 15 tysięcy netto.

Nieudany rok dla spłacających kredyty hipoteczne

Bieżący rok nie był udanym dla kredytobiorców, szczególnie tych, którzy spłacającą już swoje kredyty hipoteczne i to bez względu na walutę kredytu. Zobowiązania w polskim złotym, franku i euro na koniec października br. odpowiadały, według Komisji Nadzoru Finansowego, aż 99,3% wszystkich kredytów mieszkaniowych w Polsce. W 2011 r. w przypadku kredytów we wszystkich powyższych trzech walutach doszło do wyraźnego wzrostu wysokości comiesięcznych rat, a przy tych we frankach i euro dodatkowo mocno zwiększyło się także ogólne saldo zadłużenia. W przypadku kredytów w złotych, to o wzroście  wysokości comiesięcznych rat zadecydował fakt silnego wzrostu 3-miesięcznej stawki Wibor. Było to wynikiem zarówno dokonanych w pierwszej części bieżącego roku czterech 25 punktowych podwyżek stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej, jak i z powrotu w jego drugiej części znacznych napięć na światowe rynki, w tym także na te pieniężne, również na polski. Od końca 2010 r. do 15 grudnia br. 3-miesięczna stawka Wibor poszła w górę o ponad 1 pkt proc. z 3,95% do 4,99%.

Z kolei dla kredytów we frankach i w euro decydującym czynnikiem podwyższającym comiesięczne raty, ale także negatywnie wpływającym na ogólne saldo zadłużenia, było znaczne osłabienie złotego w stosunku do obu tych walut. Od końca 2010 r. do 15 grudnia br., kurs EUR/PLN wzrósł o 14,7% z 3,95 do 4,53, a 14 grudnia wynosił on nawet prawie 4,60, będąc najwyższym od kwietnia 2009 r. W tym samym czasie kurs CHF/PLN zwyżkował o 16,7% z 3,17 do 3,70. W jego przypadku tegoroczne, a zarazem także historyczne maksimum zostało osiągnięte w dniu 10 sierpnia, kiedy to znalazł się on nawet powyżej poziomu 4,12, reagując na spadek ceny euro względem franka na arenie międzynarodowej w okolice parytetu. Dalsze wzmocnienie franka na światowych rynkach skutecznie powstrzymał bank centralny Szwajcarii, który to w sierpniu podjął szereg niestandardowych działań interwencyjnych oraz obniżył docelowy poziom dla 3-miesięcznej stawki Libor CHF do przedziału 0,00-0,25% z dotychczasowego 0,00-0,75%, a we wrześniu poinformował, że będzie za wszelką cenę dążył do utrzymania kursu EUR/CHF powyżej poziomu 1,20. Sierpniowa obniżka stóp procentowych przez Bank Szwajcarii spowodowała za to korzystny z punktu widzenia wysokości comiesięcznych rat kredytowych we franku, spadek 3-miesięcznej stawki Libor CHF z 0,17% na koniec 2010 r. do 0,05% w dniu 15 grudnia br., choć oczywiście tylko w niewielkim stopniu kompensujący ich wzrost wynikający z osłabienia złotego względem franka. Wbrew obiegowym opiniom, najbardziej niekorzystny splot negatywnych czynników dotknął w tym roku jednak nie posiadaczy kredytów we frankach, ale tych spłacających kredyty w euro. Nie dość, że złoty mocno osłabił się do wspólnej waluty, to jeszcze dodatkowo na fali dwóch 25 pkt podwyżek stóp procentowych dokonanych przez Europejski Bank Centralny w kwietniu i w lipcu, a także na skutek wzrostu napięcia na globalnych rynkach, stawka 3-miesięczna Euribor, która to jeszcze na koniec 2010 r. wynosiła 1,01% poszła w górę i 15 grudnia br. była równa 1,42%.  Co prawda w listopadzie i w grudniu EBC reagując na pogorszenie sytuacji w Eurolandzie, sprowadził dwiema 25 punktowymi obniżkami poziom stóp procentowych w strefie euro do wyjściowego poziomu 1,00%, ale nie przełożyło się to na analogiczne dostosowanie 3-miesięcznej stawki Euribor. Po pierwsze z racji jej wcześniejszego silnego wzrostu, a po drugie z powodu utrzymującej się nadal znacznej nerwowości na rynkach.